(cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au bulletin.)
Si les décisions commentées concernent des baux commerciaux, elles sont rendues au visa des dispositions de droit commun, laissant clairement entrevoir un effet miroir pour le bail d’habitation.
L’obligation d’entretien et de jouissance paisible pesant sur le bailleur constitue une obligation de résultat : le débiteur est tenu, sauf cas de force majeure, de procurer au créancier la satisfaction promise.
Dès lors que le résultat n’est pas atteint, la responsabilité du bailleur est présumée, indépendamment de toute faute.
La charge de la preuve repose ainsi sur le bailleur, débiteur de l’obligation, qui ne peut s’exonérer qu’en démontrant un cas de force majeure.
Sur l’année 2025, la cour de cassation vient renforcer les obligations du bailleur portant sur les obligations du bailleur en matière d’entretien et de jouissance paisible :
Premier volet : le bailleur est débiteur d’une obligation de résultat.
(cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au bulletin.)
Au visa des dispositions de l’article 1719 du Code civil, applicable à tous les types de baux, le bailleur est tenu, par la nature même du contrat :
- de délivrer la chose louée,
- de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu,
- d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
L’enjeu majeur réside dans la charge de la preuve : lorsque le résultat n’est pas atteint, la responsabilité du bailleur est engagée, même en l’absence de faute.
À la différence d’une obligation de moyens, qui suppose la démonstration de diligences raisonnables, l’obligation de résultat rend ces diligences inopérantes si le trouble persiste.
Ainsi, la Cour juge que le fait que le désordre trouve son origine dans une partie commune ne constitue pas une cause exonératoire, y compris lorsque le bailleur justifie avoir accompli certaines démarches.
Nuance importante : l’indemnisation intégrale du préjudice jusqu’à la cessation effective du trouble demeure conditionnée à l’information préalable du bailleur par le locataire.
Pour aller plus loin https://cabinet-coudray.fr/desordres-provenant-des-parties-communes-le-bailleur-reste-tenu-dune-obligation-de-resultat/
Deuxième volet : le bailleur est débiteur d’une obligation continue
(cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au bulletin.)
Par un attendu de principe, la Cour de Cassation rappelle que les obligations de délivrance et de jouissance paisible pesant sur le bailleur ont un caractère continu et demeurent exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance de leur inexécution ouvre au locataire la possibilité d’agir en exécution forcée, tant que le manquement n’a pas cessé.
En d’autres termes, le bouclier de la prescription quinquennale ne joue pas automatiquement lorsque le manquement est persistant
En l’espèce, par acte du 28 février 2012, la société Lafa mobilier a donné à bail à la société Lafa collectivités des locaux destinés à des activités industrielles liées à la fabrication de mobilier métallique.
Le 12 juin 2020, la locataire a assigné la bailleresse afin d’obtenir la réalisation de divers travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.
La bailleresse a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription, soutenant que les demandes étaient prescrites dès lors que la locataire connaissait, avant même son entrée en jouissance, l’état de vétusté des locaux. Selon elle, le délai de prescription quinquennale aurait commencé à courir à compter de la prise d’effet du bail.
La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 20 septembre 2023, a fait droit à cette argumentation, retenant que l’état de vétusté était apparent, connu du preneur et n’avait pas empêché l’exploitation des lieux, de sorte que l’obligation de délivrance aurait été respectée dès l’origine.
Au visa des dispositions des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
Elle rappelle d’abord que, par la nature même du contrat de louage, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse, et qu’il ne peut jamais s’exonérer des réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
Peu importe que le preneur ait eu une parfaite connaissance de l’état des lieux lors de la prise à bail, cette circonstance demeurant sans incidence sur l’étendue et la persistance des obligations du bailleur.
La jurisprudence avait déjà pu reteniru que les clauses « prise en l’état « ou « non-recours » ne peuvent exonérer le bailleur e son obligation de délivrance conforme à la destination commerciale ( arrêt père : Cass. 3e civ., 20 janv. 2009, n° 07-20.854 ; rappel récent Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974)
L’arrêt du 4 décembre 2025 fait écho direct à une décision très récente du 10 juillet 2025, rendue dans une affaire similaire, dans laquelle la Cour avait déjà affirmé que le manquement continu du bailleur empêchait la prescription de l’action du preneur, cette fois dans le cadre d’une demande de résiliation du bail.
L’enseignements pratiques de cet arrêt, bailleur ayait une gilance accure ni l’ancienneté des désordres, ni leur caractère apparent, ni la connaissance du preneur ne permettent de s’exonérer de l’obligation de réparer, ni d’opposer utilement la prescription tant que le manquement perdure.
Issue centrale : la clause expresse, déterminant précisément à qui incombe la charge des travaux, légalement admissible et strictement interprétée.
