Les assemblées générales de copropriété prennent des décisions importantes pour la gestion de l’immeuble : travaux, budget, changement de syndic ou modification du règlement de copropriété.
Il arrive toutefois que certaines résolutions adoptées soient irrégulières, abusives ou contraires aux intérêts d’un copropriétaire. La loi offre ainsi la possibilité aux copropriétaires concernés de saisir le tribunal afin de faire annuler une résolution adoptée.
Encore faut-il connaître les conditions, les délais et la procédure à respecter pour contester valablement une décision d’assemblée générale.
En droit français, la contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété est une action strictement encadrée par la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et son décret d’application en date du 17 mars 1967.
A ce titre, ne peuvent être attaquées que les délibérations de l’assemblée présentant le caractère d’une « décision ». Mais ni la loi de 1965 ni le décret de 1967 ne définissent ce qu’est une décision d’assemblée générale. Selon la jurisprudence toutefois, une décision est une question soumise à la délibération de l’assemblée générale et sanctionnée par un vote[1].
Dans quels cas peut-on contester une décision d’assemblée générale ?
Une décision d’assemblée générale peut être contestée lorsqu’elle est entachée d’une irrégularité juridique, notamment en cas de violation des règles :
- de convocation (délai, forme, destinataires, auteur de la convocation),
- de tenue de l’assemblée (constitution du bureau, feuille de présence, quorum, etc.),
- de majorité ou de computation des voix,
- ou lorsque l’assemblée générale statue hors de sa compétence ou sur une question non inscrite à l’ordre du jour.
Les cas les plus fréquents sont, savoir :
- Non-respect des règles de convocation
La convocation à l’assemblée générale doit respecter des règles strictes. Elle doit notamment :
- être adressée par le syndic en exercice (mandat non expiré, syndic régulièrement désigné et, le cas échéant, agréé) ;
- être adressée aux copropriétaires « au moins 21 jours » avant la date de la réunion ;
- contenir l’indication des lieu, date et heure de la réunion ;
- contenir l’ordre du jour, précisant chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ;
- être accompagnée des documents nécessaires à l’information des copropriétaires.
- Erreur dans le calcul des votes
L’assemblée des copropriétaires doit statuer sur les questions qui lui sont soumises aux conditions de majorité requises par la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Une mauvaise application des règles de majorité peut justifier une contestation.
- Décision contraire au règlement de copropriété
Certaines résolutions votées peuvent être contraires au règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble. Une telle irrégularité peut également justifier une contestation.
Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
Seuls les copropriétaires « opposants » ou « défaillants » peuvent contester les décisions prises par l’assemblée générale, sans qu’ils aient à démontrer avoir subi un préjudice personnel.
Est un copropriétaire « opposant » :
- Celui qui a voté contre une décision adoptée ;
- Celui qui a voté pour une décision qui a été rejetée (il est alors opposant à la décision de rejet) ;
- Celui qui a manifesté son opposition aux modalités de consultation (par exemple contestation de la procédure de vote).
Est un copropriétaire « défaillant » :
- Celui qui était absent et non représenté lors du vote de la décision contestée ;
- Celui qui était présent à l’assemblée mais absent au moment du vote de la résolution en cause (il est assimilé à un défaillant).
A l’inverse, les copropriétaires qui – directement ou par leur mandataire – ont voté pour la résolution adoptée ou contre une résolution rejetée ne sont pas admis à la contester, quelle que soit la gravité de l’irrégularité constatée, y compris lorsque l’irrégularité résulte du défaut de pouvoir de la personne qui a procédé aux convocations.
De la même façon, la jurisprudence considère depuis de nombreuses années que les abstentionnistes ne sont ni opposants ni défaillants et ne peuvent donc pas contester, sauf cas particuliers où des réserves écrites ont été formulées.[2]
Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?
Les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois.
Passé ce délai impératif :
- la décision devient définitive ;
- et aucune contestation n’est plus possible, même fondée sur une absence ou une irrégularité de convocation[3] ;
- à l’exception des cas où la décision contestée serait contraire aux dispositions impératives de la loi de 1965, telle une décision qui instaurerait une modalité de répartition des charges contraires aux exigences de l’article 10 et qui pourrait être remise en cause sans délai[4].
Il est donc fortement conseillé de consulter rapidement un avocat à réception du procès-verbal.
Quelle est la procédure pour contester une décision d’assemblée générale ?
L’action en contestation d’une décision d’assemblée générale doit être introduite par assignation principale devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Elle doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice ou l’administrateur provisoire éventuellement désigné.
La procédure comprend généralement :
- l’analyse juridique du procès-verbal d’assemblée générale
- la vérification des irrégularités éventuelles
- la rédaction et la délivrance d’une assignation au syndicat des copropriétaires
- avant la procédure judiciaire devant le tribunal compétent.
Si le juge estime que la décision est irrégulière, il peut prononcer son annulation et, dans certains cas, accorder une indemnisation.
| 📌Ce qu’il faut retenir : La contestation d’une décision d’assemblée générale de copropriété est possible en cas d’irrégularité (convocation, majorité, ordre du jour ou règlement de copropriété).Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont qualité pour agir.Le délai de contestation est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, sauf exceptions très limitées.La procédure doit être engagée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble contre le syndicat des copropriétaires.Faire appel à un avocat permet d’évaluer la validité d’un recours et de défendre efficacement vos intérêts. |
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[1] Cass. 3ème Civ. 13-11-2013 ; Cass. 3ème Civ. 4-11-2004 n° 03-11.741 ; Cass. 3ème Civ. 10-5-2006 n°05-13.690
[2] Cass. 3ème Civ, 25 avr. 1972, n° 70‑14.334 ; Cass. 3ème Civ., 3 juillet 1996 n°94‑17.868
[3] Cass. 3ème Civ. 12-10-2005, n°04-14.602 ; Cass. 3ème Civ. 19-12-2007, n°06-21.410 ; Cass. 3ème Civ. 7-9-2011, n°10-18.312 ; Cass. 3ème Civ. 13-11-2013, n°12-12.084 ; Cass. 3ème Civ. 17-9-2013, n°12-21.070
[4] Cass. 3ème Civ. 18-11-2008 n°07-18.823
