L’empiètement est un conflit de voisinage fréquent en droit immobilier. Il survient lorsqu’un voisin construit ou installe un élément (mur, clôture, terrasse, extension de maison…) au-delà de la limite séparative et sur la propriété voisine.
Le caractère absolu du droit de propriété rend néanmoins légitime tout propriétaire à s’opposer à ce que quiconque empiète sur son fond. Peu importe l’ampleur du préjudice subi. Tout empiétement sur une parcelle privée est considéré comme une atteinte au droit de propriété.
Que dit la loi et quels sont les recours possibles en cas d’empiètement sur votre terrain par un voisin ?
Qu’est-ce qu’un empiètement sur un terrain ?
On parle d’empiètement lorsqu’une construction ou un aménagement dépasse la limite de propriété et occupe une partie du terrain voisin. L’empiètement, qui consiste donc en une intrusion matérielle sur la propriété d’autrui, constitue ainsi une violation directe du droit de propriété.
Les situations les plus courantes sont :
- un mur ou une clôture construite au-delà de la limite séparative
- une extension de maison ou un garage qui déborde sur le terrain voisin
- une terrasse ou un balcon qui dépasse sur la propriété voisine
- un débord de toiture ou une gouttière empiétant sur le terrain voisin
Avant toute action, il est néanmoins important de vérifier précisément les limites du terrain.
Comment vérifier qu’il y a réellement un empiètement ?
1-Consulter le cadastre (https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do)
Le plan cadastral vous permettra d’avoir une première indication sur les limites de votre parcelle. Il s’agit d’un document administratif utilisé pour recenser et identifier les immeubles en vue de l’établissement des bases des impôts locaux. Sa finalité étant essentiellement fiscale, il n’a toutefois pas vocation à garantir un droit de propriété.
2-Faire réaliser un bornage par un géomètre
La solution la plus fiable consiste à faire réaliser un bornage par un géomètre-expert, afin de fixer officiellement la limite séparative entre plusieurs propriétés.
Le bornage peut être :
- Amiable, en cas d’accord de tous les propriétaires concernés ;
- Judiciaire, en cas de désaccord.
L’empiètement est-il légal ?
En principe, tout empiétement sur une parcelle privée – considéré comme une atteinte au droit de propriété – est interdit.
A ce titre, la jurisprudence constante de la Cour de cassation confirme que le propriétaire du fonds empiété a droit à la suppression de l’empiètement, sans qu’il soit nécessaire de prouver un préjudice et quelle que soit son ampleur.[1]
De la même façon, la bonne foi du voisin n’empêche pas la sanction. Ainsi, quand bien même la construction litigieuse a été réalisée sans intention de nuire, vous pouvez demander la suppression de l’empiètement.
Quels recours contre un voisin qui empiète sur votre terrain ?
Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour régler ce type de litige.
1-Tenter un règlement amiable
La première étape consiste généralement à discuter avec votre voisin afin de trouver une solution amiable.
Plusieurs options peuvent être envisagées, savoir :
- déplacer la construction litigieuse ou la clôture
- modifier les travaux réalisés
- vendre une petite partie du terrain concerné par l’empiètement
- signer un accord entre voisins
Une mise en demeure écrite peut également permettre de formaliser la demande et inciter le voisin à trouver une solution.
2-Demander la démolition de la construction litigieuse
Si aucune solution amiable n’est trouvée, il est possible de saisir le tribunal judiciaire. L’action classique en cas d’empiétement est une action en revendication / démolition fondée sur le droit de propriété et l’article 545 du Code civil (« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »).
Vous pourrez demander au juge, savoir :
- la suppression de l’empiètement
- la démolition de la construction litigieuse, le cas échéant
- et la remise en état de votre terrain
La démolition des ouvrages empiétant sur le fonds d’autrui peut être ordonnée quelles que soient l’ampleur de l’irrégularité commise et la portion de terrain illégitimement occupée.
La Cour de cassation relève ainsi régulièrement que le caractère minime ou négligeable de l’empiétement ne constitue pas une circonstance justifiant le rejet d’une demande de démolition, même si l’ouvrage n’avance que de quelques centimètres sur le fonds voisin[2].
3-Demander des dommages & intérêts
En cas de préjudice (perte de valeur du bien, impossibilité de construire, trouble de jouissance), il est également possible de demander des dommages et intérêts.
En toute hypothèse, il vous est conseillé d’agir rapidement afin de préserver vos droits de propriété.
L’action visant la suppression de l’empiètement ou la démolition de la construction litigieuse est une action réelle immobilière, généralement imprescriptible ou soumise à une prescription trentenaire, sauf si votre voisin a acquis la propriété par usucapion (possession continue et publique pendant 30 ans, ou 10 ans en cas de bonne foi). En revanche, si vous demandez uniquement des dommages-intérêts, l’action est personnelle et se prescrit par 5 ans à compter de la connaissance de l’empiétement.
| 📌 Ce qu’il faut retenir : En droit français, la protection du droit de propriété en cas d’empiètement est particulièrement forte. La démolition de la partie d’ouvrage qui empiète sur le terrain d’autrui est la sanction normale, indépendamment de la gravité de l’atteinte, du préjudice subi ou de la bonne foi du constructeur.Le propriétaire peut cumuler la démolition de la construction litigieuse avec une demande de dommages et intérêts. |
Notre cabinet à Bordeaux est à votre écoute et prêt à vous accompagner dans tous vos projets et contentieux immobiliers, notamment si vous êtes confrontés à un empiètement sur votre terrain par un voisin, afin de défendre efficacement vos droits et sécuriser votre propriété.
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[1] Cass. 3ème Civ., 4 mars 2021, n°19-17.616
[2] Cass. 3ème Civ., 29 févr. 1984, n°83-10.585 ; Cass. 3ème Civ., 30 janv. 2001, n°99-11.423 ; Cass. 3ème Civ., 23 mars 1999, n°97-16.974 ; Cass. 3ème Civ., 20 mars 2002, n°00-16.015 ; Cass. 3ème Civ., 23 juin 2009, n°08-16.184 ; Cass. 3ème Civ., 9 sept. 2014, n°13-17.591, y compris en surplomb ; Cass. 3ème Civ., 15 juin 2011, n°10-20.337 ; Cass. 3ème Civ., 6 juill. 2017, n°15-17.278
