TA de NANTES, 2 juin 2026 n°2301338
Au 5 de la promenade Wilson, aux Sables-d’Olonne, entre deux immeubles de sept étages, se tient un vestige de la fin du 19ème siècle.
La villa Chimère fait office de dernier témoin de l’architecture passée de cette portion du front de mer, sur la commune vendéenne.
Depuis 2018, cette villa fait l’objet de tentatives des propriétaires (à tout le moins d’une partie de l’indivision) d’obtenir un permis de démolir pour reconstruire sur la parcelle un immeuble semblable aux immeubles voisins.
Après une première demande de permis de démolir déposée le 8 octobre 2018 et rejetée par la commune, le tribunal administratif de Nantes a annulé ce refus par un jugement du 6 juillet 2021. Malgré cette décision, le maire a de nouveau refusé le permis de démolir par arrêté du 14 décembre 2021.
Parallèlement, un permis de construire un immeuble de neuf logements, valant démolition, sur la même parcelle, avait également été refusé. Le tribunal administratif de NANTES avait, dans un premier temps, confirmé le refus de la commune, avant que la Cour administrative d’appel ne vienne invalider ce jugement, déclarant l’arrêté illégal en tant qu’il refuse d’autoriser la démolition, validant en revanche le refus de permis de construire. La commune a une nouvelle fois, par un arrêté du 28 juillet 2022, refusé de faire droit à la demande de démolition.
La commune avait motivé son refus en se fondant sur l’application de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et de l’intérêt architectural attaché à la construction, souligné par l’architecte des bâtiments de France.
Par un jugement du 2 juin 2026, le tribunal administratif de NANTES a annulé les deux arrêtés en date du 14 décembre 2021 et 28 juillet 2022 par lesquels la commune des Sables-d’Olonne avait refusé d’autoriser la démolition.
Pour ce faire, le tribunal a relevé que les dispositions de l’AVAP n’étaient pas opposables à la demande initiale de 2018, déposée dans le délai de validité d’un certificat d’urbanisme de 2017, et que la construction, nonobstant l’avis de l’ABF, ne présente pas un intérêt architectural suffisant, du fait des nombreuses modifications subies, de son état général délabré et de sa situation entre deux immeubles d’habitation de sept étages.
Si le tribunal a fait droit à la demande du requérant, force est de constater que cette décision ne résout en rien les difficultés du propriétaire.
En effet, la parcelle est désormais concernée par un risque de submersion marine lié aux chocs mécaniques et est inconstructible, en application du règlement du plan de prévention des risques du Pays d’Olonne, qui classe la parcelle en zone rouge (Ru) où les nouvelles constructions sont interdites.
Cet état de fait a été confirmé par la décision de la Cour administrative d’appel de Nantes du 1er juin 2022, n°21NT011547.
En l’état, le propriétaire ne peut donc pas envisager de nouvelle construction sur cette parcelle.
Une éventuelle démolition, prématurée, ne donnerait même pas droit à reconstruction à l’identique dans un délai de dix ans, en application de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme, puisque ces dispositions prévoient l’échec du dispositif en cas de dispositions contraires dans un plan de prévention des risques, comme c’est le cas en l’espèce.
Il reste que le propriétaire peut toujours entretenir la construction existante, ce qui semble aller à rebours des intentions manifestées dans cette affaire.
Au-delà de son intérêt contentieux en matière d’urbanisme, l’affaire de la Villa Chimère illustre les difficultés croissantes auxquelles sont confrontées les collectivités littorales lorsqu’un bâtiment ancien, dont la valeur patrimoniale est discutée, se trouve durablement privé de toute perspective de valorisation. Au cas présent, le propriétaire obtient finalement gain de cause sur la question de la démolition, mais la constructibilité désormais compromise de la parcelle réduit considérablement l’intérêt pratique de cette victoire.
La suite de l’histoire pourrait ainsi se jouer sur un tout autre terrain. Si la construction venait à continuer de se dégrader faute d’entretien, différentes problématiques pourraient émerger autour de la sécurité de l’immeuble, de sa conservation ou encore de son devenir à long terme. Les outils juridiques dont disposent les personnes publiques en présence d’immeubles dégradés, qu’il s’agisse des procédures de mise en sécurité ou, dans certaines hypothèses, des mécanismes relatifs à l’abandon manifeste, témoignent d’ailleurs de l’importance croissante accordée à la prévention des risques et à la lutte contre la vacance durable du bâti.
Plus largement, le dossier s’inscrit dans les mutations auxquelles doivent aujourd’hui faire face les territoires côtiers. Entre protection des personnes, préservation du patrimoine bâti et prise en compte des risques naturels, notamment ceux liés à la submersion marine ou à l’évolution du trait de côte, les décisions publiques sont souvent porteuses d’injonctions contradictoires. Ces problématiques conduisent par ailleurs de nombreuses collectivités à s’interroger sur les outils juridiques à leur disposition, qu’il s’agisse de leurs pouvoirs de police en matière de sécurité des immeubles, de la gestion des biens durablement délaissés ou, plus largement, de l’adaptation de leurs politiques publiques aux phénomènes de recul du trait de côte.
La Villa Chimère en fournit une illustration singulière. Après plusieurs années de contentieux opposant les intérêts du propriétaire et ceux de la collectivité, le requérant pourrait obtenir la possibilité de démolir sans pouvoir reconstruire, tandis que la question du devenir à long terme de la parcelle demeurerait entière. Une situation paradoxale qui rappelle que, sur le littoral plus encore qu’ailleurs, les problématiques foncières, patrimoniales, environnementales et de sécurité tendent désormais à se confondre, sans qu’il soit certain que quiconque sorte véritablement gagnant de cette affaire.
