CE, 2e et 7e chambres réunies, 1er octobre 2026, Commune de Mouans-Sartoux, n° 503183, mentionné aux tables
Par une décision du 1er octobre 2026, le Conseil d’État a jugé que l’obligation de réaliser au moins 30 % de logements locatifs sociaux dans les communes ayant fait l’objet d’un arrêté de carence (article L. 111-24 du code de l’urbanisme) constitue une disposition d’urbanisme au sens de l’article L. 410-1 du même code. Cette règle ne peut donc pas être opposée au titulaire d’un certificat d’urbanisme délivré avant l’intervention de l’arrêté de carence, dès lors que sa demande de permis est déposée dans le délai de dix-huit mois.
Les faits
Le maire de Mouans-Sartoux avait délivré un certificat d’urbanisme le 21 mai 2023 à la société Marignan Côte d’Azur.
Par un arrêté du 15 décembre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a constaté la carence de la commune au titre de la période triennale 2020-2022, sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le 6 février 2024, le maire a refusé le permis de construire sollicité par la société Marignan Côte d’Azur pour la réalisation de 82 logements sur le terrain couvert par le certificat.
Devant le Tribunal administratif de Nice, les motifs initiaux du refus ont été jugés illégaux. La commune a alors sollicité une substitution de motifs tirée de la méconnaissance de l’obligation de 30 % de logements sociaux, devenue applicable du fait de l’arrêté de carence. Le Tribunal l’a écartée, a annulé le refus et enjoint au maire de délivrer le permis.
Le pourvoi de la commune est rejeté par le Conseil d’Etat.
La décision du Conseil d’Etat
Le Conseil d’État rappelle d’abord la portée de la garantie offerte par l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme :
« Ces dispositions ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »
La précision « quel que soit son contenu » renvoie à une jurisprudence constante : ce sont les règles existant à la date du certificat qui sont cristallisées, qu’elles y aient été correctement mentionnées ou non (CE, 3 avril 2014, Commune de Langolen, n° 362735).
La question posée n’était donc pas de savoir ce que le certificat aurait dû indiquer, mais quel état du droit il a figé. Les conclusions de la rapporteur publique, Mme Dorothée Pradines, éclairent les deux temps du raisonnement.
Premièrement, la règle des 30 % est une disposition d’urbanisme. La commune faisait valoir qu’elle trouve sa source dans le code de la construction et de l’habitation, que l’arrêté de carence est pris à l’égard de la commune et non des constructeurs, et que le caractère social d’un logement n’en modifie ni la nature ni la destination.
La rapporteure publique écarte cette lecture, considérant que l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme est rédigé en termes englobants, que l’article L. 111-24 du même code constitue l’unique disposition de la section du règlement national d’urbanisme consacrée à la mixité sociale, que la mixité sociale dans l’habitat figure parmi les objectifs de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme et que le règlement d’un PLU peut lui-même imposer des quotas de logements sociaux (article L. 151-15).
Trier, parmi les règles d’urbanisme opposables aux projets, celles qui seraient cristallisées et celles qui ne le seraient pas serait, selon elle, à la fois « hasardeuse » et « inopportune ».
Deuxièmement, la rapporteure publique retient que la cristallisation porte sur l’absence d’obligation à la date du certificat.
L’arrêté de carence ne constitue pas une simple circonstance de fait, à la différence de l’évolution de l’état des équipements publics, que l’Administration peut prendre en compte malgré le certificat (CE, 13 décembre 1996, n° 119548).
Il s’agit d’un acte juridique qui rend la règle opposable sur le territoire communal.
Son intervention postérieure au certificat constitue donc une « remise en cause » des règles en vigueur, au sens de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.
L’analogie avec le sursis à statuer invoquée par la commune, est écartée. Le sursis est bien cristallisé par le certificat, mais à la condition que ses conditions de mise en œuvre soient réunies à la date de délivrance du certificat (CE, 3 avril 2014, Commune de Langolen, n° 362735).
Or, en l’occurrence, avant l’arrêté de carence, les conditions d’application de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme n’étaient pas réunies. La carence n’est d’ailleurs pas aisément prévisible pour le constructeur : elle dépend du bilan triennal et de l’appréciation du préfet (CE, 28 octobre 2022, Commune d’Auvers-sur-Oise, n° 453414).
Enfin, l’objectif social de la règle n’a pas d’incidence : l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ne réserve que les dispositions relatives à la sécurité et à la salubrité publiques, et cette exception est d’interprétation stricte.
La portée de la décision
La solution est conforme à la lettre de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.
Elle n’en produit pas moins un effet paradoxal pour les communes carencées : celles-ci supportent les conséquences de l’arrêté (prélèvement majoré, transfert au préfet de l’exercice du droit de préemption urbain), tandis que les opérations couvertes par un certificat antérieur échappent à l’obligation de production qui en est la contrepartie.
L’effet d’aubaine est néanmoins à relativiser, dès lors qu’il reste circonscrit aux terrains ayant fait l’objet d’un certificat dans la fenêtre pertinente. Pour tous les autres projets, l’obligation s’applique dès l’arrêté et durant la durée nécessaire à la sortie de carence par la commune.
Plusieurs enseignements pratiques s’en dégagent pour les porteurs de projets et les collectivités :
Au stade de l’instruction des autorisations d’urbanisme, un refus ou une prescription fondé sur l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme doit être précédé d’une vérification systématique de l’existence et de la date d’un certificat d’urbanisme. À défaut, la commune s’expose, comme en l’espèce, à une annulation assortie d’une injonction de délivrer le permis.
En amont, dans les documents d’urbanisme, la mixité sociale gagne à être portée par le PLU lui-même (secteurs de mixité sociale, emplacements réservés au titre du 4° de l’article L. 151-41, orientations d’aménagement et de programmation). Ces règles, si elles sont en vigueur à la date du certificat, sont ainsi cristallisées au bénéfice de la commune, indépendamment de toute carence.
Enfin, le sursis à statuer demeure mobilisable : le certificat d’urbanisme ne fait pas obstacle à ce qu’un sursis soit opposé si ses conditions étaient réunies à la date de sa délivrance. Une révision du PLU destinée à intégrer des obligations de mixité sociale peut ainsi constituer un levier, à condition que le débat sur les orientations générales du PADD ait eu lieu avant la délivrance du certificat.
La décision Commune de Mouans-Sartoux le confirme : en matière de mixité sociale, l’essentiel se joue avant le dépôt de la demande de permis et même avant la délivrance du certificat d’urbanisme.
