Mettre en vente un bien immobilier soumis au régime de la copropriété peut soulever certaines difficultés, surtout lorsque celui-ci fait l’objet d’une procédure en cours. Que dit la loi et quelles sont les obligations du vendeur ?
⚖️ En théorie, dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur est tenu à une obligation d’information. Il doit transmettre tous les renseignements qu’il détient sur l’immeuble et dont l’importance est déterminante pour le consentement du futur acquéreur (C. civ., art. 1112-1). Certaines de ces informations sont notamment prévues par la loi.
Plus spécifiquement, le vendeur a, aux termes du code civil, deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend (C. civ., art. 1603).
L’immeuble doit donc être délivré dans l’état où il se trouvait au moment de la vente. Il doit par ailleurs être conforme à celui décrit dans l’acte de vente.
🔍 En pratique, cela signifie que le vendeur doit remettre à l’acquéreur un bien conforme à sa description, exempt de tous vices qui en empêcheraient l’usage normal ou en diminueraient considérablement la valeur.
Vendre un bien soumis au régime de la copropriété malgré une procédure en cours : c’est donc possible !
L’existence d’une procédure en cours au sein de la copropriété ne constitue pas un obstacle à la vente d’un lot, à condition toutefois d’en informer les futurs acquéreurs dès le stade des négociations, ou tout du moins dès la signature de l’avant-contrat.
L’acquéreur doit notamment être informé de la nature et de l’état des procédures en cours, ainsi que des éventuelles conséquences sur le bien acquis, lui permettant d’intégrer ces éléments dans son appréciation du prix de vente.
Selon les souhaits des futurs acquéreurs et après accord entre les parties, il est même possible de conclure la vente sous condition suspensive de la résolution favorable de la procédure.
Dans tous les cas, aux termes de l’acte de vente, l’acquéreur pourra être subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans le cadre de la procédure en cours, et bénéficier ainsi des sommes éventuellement allouées à ce titre.
Les documents obligatoires à remettre en cas de vente d’un lot de copropriété
Depuis la loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, de nombreux documents doivent être annexés à la promesse de vente (CCH, art. L.721-2). Parmi eux :
- Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à savoir la fiche synthétique de l’immeuble, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (RCP-EDD) ainsi que ses éventuels modificatifs, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- L’état des procédures en cours ;
- Les documents relatifs à la situation financière de l’immeuble, à savoir le montant des charges courantes, du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, le montant des sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur et de l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu est le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
- Le carnet d’entretien de l’immeuble, dont le contenu doit au moins indiquer l’adresse de l’immeuble concerné, l’identité du syndic qui le gère, ainsi que les références et dates d’échéance des contrats d’assurance ;
- Le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble.
En pratique, et dans un souci de simplification, ces éléments sont demandés par le notaire du vendeur directement au syndic de copropriété.
Désordres et vices affectant le bien : une transparence indispensable
Outre la procédure en cours, le vendeur doit également informer les futurs acquéreurs des éventuels désordres affectant le bien (sur les parties privatives du lot de copropriété ainsi que sur les parties communes), de façon à se prémunir contre toute action éventuelle en garantie des vices cachés à son encontre.
Rapports d’expertise judiciaire, devis de réparation, constats : tous ces documents doivent impérativement être transmis par le vendeur afin que l’acquéreur puisse évaluer les risques et le coût des travaux à prévoir, le cas échéant.
Ces éléments auront naturellement une incidence sur la négociation du prix de vente, de même que les incertitudes liées à la procédure en cours.
| 📌Ce qu’il faut retenir : Vendre un lot de copropriété malgré une procédure en cours est possible, à condition de respecter une transparence totale et de fournir aux futurs acquéreurs toutes les informations juridiques et pratiques relatives au bien.Cette démarche garantit non seulement la sécurité de la transaction, mais également la protection du vendeur face à d’éventuels recours liés à un manquement à ses obligations. |
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