Changement irrégulier d’usage d’un local destiné à l’habitation et ses conséquences

 

 

 

L’article L 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation précise le champ d’application du changement d’usage des locaux destinés à l’habitation.

Ainsi, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de Seine, de la Seine -Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation n’est pas libre. Il est soumis à autorisation préalable du maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble.

Dans certaines communes comme Paris, Marseille et Lyon, l’avis du maire d’arrondissement du lieu de situation de l’immeuble est requis avant la délivrance de l’autorisation préalable par le maire de la commune.

Tout propriétaire contrevenant à cette formalité commet une infraction et est susceptible d’être condamné à une amende civile dont le montant ne pourra excéder 50 000 € pour chaque local irrégulièrement transformé.

Récemment, la Cour de cassation a eu à se prononcer dans deux affaires, publiées au bulletin et relatives au changement d’usage de deux locaux à usage d’habitation dont les faits méritent d’être relatés.

Dans le premier arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 13 juin 2024 (n° 23-11.053), il s’agit en, l’espèce, d’un propriétaire qui a été condamné au versement d’une amende civile à la Ville de Paris pour avoir changé l’usage de son immeuble en le louant, pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile et ce de manière répétée.

Les faits de cette affaire étaient particuliers dans la mesure où l’appartement de ce propriétaire était issu de la réunion de deux lots à usage distinct (lot n° 7 qui est à usage d’habitation et lot n° 2 autre usage).

C’est ainsi qu’en première instance, les juges du fond ont jugé que :

« L ‘usage d’habitation à la date de référence du 1er janvier 1970 est établi pour le lot n° 7, mais non pour le lot n° 2, de sorte que le local issu de la réunion de ces deux lots ne peut être considéré comme étant affecté dans son entier à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 » 

Cet arrêt a été cassé par la Haute juridiction qui considère qu’un local affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.

Selon la Cour de cassation :

« En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que le local était, pour partie, composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, de sorte que sa location pour de courtes durées constituait un changement d’usage et était soumise à autorisation pour le lot concerné, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Dans la seconde décision, également publiée au bulletin, la Cour de cassation ne fait que confirmer ce principe bien établi, à savoir que le changement d’usage d’un local à usage d’habitation est soumis à autorisation préalable.  (Troisième chambre civile, du 11 juillet 2024, n° 23-13. 789)

En l’espèce, un propriétaire d’un appartement sis à Paris occupait son logement 4 jours par semaine pour les besoins de son activité professionnelle. Les jours restants, il rejoignait son épouse ainsi que ses enfants en Bretagne et louait cet appartement à une clientèle de passage, en contrat de courte durée.

La nuance ici repose sur le fait que les juges de première instance ont considéré que ce logement ne constituait pas la résidence principale du propriétaire mais plutôt sa résidence secondaire.

Le propriétaire n’habitait pas ce logement pendant huit mois consécutifs pour qu’il soit considéré comme sa résidence principale (critère imposé par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Or, selon l’article L 631-7- 1 A du Code de la construction et de l’habitation :

« Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Puisque dans le cas de l’espèce précitée, il ne s’agissait pas d’une résidence principale mais plutôt de la résidence secondaire du propriétaire, conformément à une interprétation à contrario de l’article précité, une autorisation était donc nécessaire pour le changement d’usage du local.

En conclusion, tout propriétaire dont la propriété est située dans une commune de plus de

de 200 000 habitants et ou dans les départements des Hauts-de Seine/ de la Seine -Saint-Denis / du Val-de-Marne et dont le logement est destiné à l’habitation devra faire attention à obtenir l’autorisation nécessaire avant de mettre leur bien en location de courte durée pour une cliente de passage sous peine de commettre une infraction aux dispositions relatives aux changements d’usage sanctionnée par une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par local irrégulièrement transformé. (Article L 651- 2 du Code de la construction et d’habitation).

A titre de précision, constituent des locaux destinés à l’habitation selon l’alinéa 2 de l’article L 631- 7 du Code de la Construction et de l’habitation :

«  Toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

Ainsi un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage avant le 1^er janvier 1970 selon cet article précité.