Pourquoi ce décret ?
Lorsqu’un propriétaire obtient une décision d’expulsion, il peut demander au préfet le concours de la force publique pour la faire exécuter. Si le préfet refuse, l’État engage sa responsabilité (article L. 153-1 du CPCE).
Jusqu’ici, les modalités d’indemnisation étaient floues. La loi du 27 juillet 2023 a prévu qu’un décret viendrait préciser ces règles. Le décret du 3 novembre 2025 organise désormais une procédure détaillée et harmonisée, qui encadre l’évaluation des préjudices et la responsabilité de l’État.
Ce que change le décret
Le décret du 3 novembre 2025 apporte des précisions importantes sur deux points essentiels. Tout d’abord, il clarifie les autorités compétentes. Le chapitre III du titre V du livre Ier du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) prend désormais l’intitulé de « Réquisition du concours de la force publique ». Par ailleurs, la demande de concours doit être adressée au préfet du département, ou, dans le cas de Paris, au préfet de police. Ces dispositions mettent fin à toute incertitude concernant l’autorité compétente et améliorent la lisibilité du texte réglementaire.
Ensuite, le décret crée une procédure d’indemnisation détaillée en introduisant un nouveau chapitre IV, intitulé « Procédure d’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique », structuré en deux sections. Cette réforme permet d’encadrer de manière claire et harmonisée la demande et le calcul de l’indemnisation due au propriétaire en cas de refus de l’État.
Le fonctionnement de la procédure d’indemnisation
La responsabilité de l’État est engagée dès lors que le préfet refuse de prêter son concours à l’exécution d’une décision d’expulsion alors que toutes les conditions légales sont réunies. Elle l’est également lorsque le préfet ne répond pas dans un délai de deux mois, ce silence valant refus implicite.
Pour faire valoir ses droits, le propriétaire doit saisir le préfet par un moyen permettant de garantir la date certaine de la demande. Il doit fournir les pièces justifiant le préjudice et démontrer un lien direct et certain avec le refus de concours. Un accusé de réception est délivré conformément aux règles du CRPA.
Le préfet instruit la demande et statue sur la responsabilité de l’État et sur le droit à indemnisation. Lorsque cette responsabilité est reconnue, il propose un montant d’indemnisation.
L’indemnisation fait l’objet d’une transaction, par laquelle le propriétaire renonce à tout recours et s’engage à rembourser à l’État les sommes perçues de l’occupant ou d’organismes tiers. Une fois la transaction conclue, l’État est subrogé dans les droits du propriétaire. En cas de désaccord ou de contestations, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif.
La responsabilité de l’État prend fin lorsque le concours est accordé, que les occupants quittent volontairement les locaux, que le propriétaire renonce à poursuivre l’expulsion, que le bien est vendu, ou en cas de décès de l’occupant.
Si la décision d’expulsion est ultérieurement annulée, aucun préjudice indemnisable ne peut être invoqué.
Les préjudices indemnisables
Le décret précise les types de préjudices que l’État est tenu de réparer lorsqu’il refuse de prêter son concours à l’exécution d’une décision d’expulsion. Sont ainsi indemnisables : la perte de loyers et de charges récupérables, la perte de valeur vénale du bien, les frais liés à la non-vente ou à la remise en état, les frais de commissaire de justice, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les troubles dans les conditions d’existence.
La valeur locative servant au calcul de l’indemnité pour perte de loyers est en principe déterminée à partir du contrat de bail, sans tenir compte des suppléments de loyer ou autres frais annexes, sauf si le propriétaire établit de manière directe et certaine que ces sommes découlent du refus du concours de l’État. En l’absence de contrat de bail, ou si le loyer stipulé ne correspond pas à la valeur locative réelle du bien, le propriétaire peut déterminer cette dernière par tout moyen de preuve approprié.
L’indemnisation inclut également la compensation des charges locatives, à condition que le propriétaire démontre qu’il en a effectivement assumé le paiement.
La liste des charges récupérables varie selon la nature du parc immobilier : pour le parc privé, elle est fixée par le décret du 26 août 1987, tandis que pour le parc public, elle figure dans le décret du 9 novembre 1982.
Cas particuliers et exécution
Lorsque l’occupant bénéficie d’un sursis ou d’un délai de grâce, la responsabilité de l’État ne commence qu’à l’expiration de ces périodes.
De même, si un protocole de prévention d’expulsion est en cours avec un organisme HLM, la responsabilité de l’État est suspendue pendant toute la durée de ce protocole. En cas de dénonciation du protocole, le propriétaire doit effectuer une nouvelle demande de concours de la force publique.
Exécution et portée
Enfin, l’article 3 du décret confie au ministre de l’Intérieur l’exécution du texte. Dans son ensemble, le décret du 3 novembre 2025 clarifie et sécurise les droits des propriétaires, tout en apportant une réponse précise aux incertitudes pratiques et jurisprudentielles liées à l’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique.
