Le principe d’égalité commande, par principe, une application non-différenciée des normes d’urbanisme. Or, l’égalité en droit empêche parfois la réalisation de projets pour lesquels l’application rigide de la norme peut paraître inadaptée.
Face à ce constat, et dans le souci de faire preuve de pragmatisme dans la délivrance des autorisations d’urbanisme, le législateur a introduit divers mécanismes au sein du code de l’urbanisme permettant de s’écarter des règles fixées par les plans locaux d’urbanisme (PLU).
A cet effet, l’article L. 152-3 prévoit la possibilité de déroger aux règles fixées par les plans locaux d’urbanisme pour permettre la réalisation d’un projet répondant, soit aux cas de dérogations légales prévues par les articles L. 152-4 et suivants, soit présentant des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Parallèlement à ce droit dérogatoire, un autre mécanisme, prévu par l’article R. 151-13 du même code, permet aux rédacteurs des plans locaux d’urbanisme de prévoir des règles alternatives aux règles générales fixée par le règlement du plan, dans l’objectif d’adapter les normes d’urbanisme aux conditions locales particulières.
L’arrêt du Conseil d’Etat du 28 janvier 2026 a été l’occasion pour le juge de cassation de rappeler sa jurisprudence inhérente aux règles alternatives fixées par les plans locaux d’urbanisme et, ce faisant, de préciser la manière dont ces dernières doivent être rédigées pour être effectives.
En l’espèce, le plan local d’urbanisme de Paris prévoyait, concernant la hauteur des constructions :
« Les règles suivantes doivent en principe être observées : / – les constructions ne peuvent comporter plus de 3 niveaux, / – la hauteur totale des constructions destinées à l’industrie est limitée à 11 mètres, / – aucun percement ne peut donner vue directe à l’intérieur de l’enceinte de l’établissement pénitentiaire ».
L’avenir du projet en litige, qui avait été autorisé par le préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, résultait de l’interprétation des termes « doivent en principe être observées » comme faisant naître, ou non, une règle d’urbanisme alternative.
En effet, le projet de construction prévoyait des vues directes à l’intérieur de l’établissement pénitentiaire voisin, lesquelles étaient, par principe, proscrites par le plan local d’urbanisme de Paris.
Pour délivrer le permis de construire sollicité, le préfet avait interprété les dispositions de ce plan comme prévoyant une exception pour tenir compte des circonstances locales particulières, car la construction projetée étant à usage de bureaux et d’habitations destinée au personnel de ce centre pénitentiaire.
Toutefois, en première instance, le tribunal administratif de Paris a considéré que les dispositions du plan local d’urbanisme ne prévoyaient pas d’exception d’application des règles de hauteur, à défaut d’encadrement suffisant de l’exception dans son contenu et sa portée.
Le tribunal a ainsi fait application d’une jurisprudence développée dans les arrêts des 4 octobre 1974 (CE, 4 octobre 1974, Consorts M., n°86957) et 30 septembre 2011 (CE, 30 septembre 2011, Commune de Saint-Maur-des-Fossés, n° 339619) au titre de laquelle les exceptions prévues par les plans locaux d’urbanisme doivent être suffisamment encadrées, eu égard à leur portée, pour être légales.
Cette notion d’encadrement peut être difficile à percevoir dans la mesure où le juge n’exige pas que la règle alternative soit décrite aussi précisément que la règle principale.
Or, au cas particulier, le Conseil d’Etat a confirmé la position du tribunal en jugeant que le plan local d’urbanisme ne prévoyait pas d’exception au principe qu’il pose, faute d’encadrement suffisant de l’exception susceptible d’être identifiée.
Selon la Haute juridiction, la circonstance que la règle alternative soit précisée dans son objet et qu’elle réponde à une exigence procédurale ne suffit pas à caractériser l’encadrement de la norme dans sa portée :
« 8. Il résulte de ces dispositions, applicables au projet contesté, qu’elles fixent une règle relative à la hauteur des bâtiments et aux percements donnant des vues directes à l’intérieur de l’établissement pénitentiaire. Si elles indiquent que cette règle doit » en principe » être respectée, elles n’apportent aucun encadrement aux exceptions qui pourraient y être apportées. En jugeant que ces dispositions de l’article UG.10.1 ne peuvent être regardées comme encadrant la possibilité de faire exception à la règle qu’elles fixent, sans que l’objet de cette règle ou l’accord par ailleurs requis du ministre de la justice pour tout projet de construction puissent suffire à constituer un encadrement suffisant, pour en déduire qu’elles doivent être regardées comme ne fixant qu’une règle principale, méconnue par le projet, et aucune exception, le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de droit (…) ».
Il en résulte que pour être encadrée dans sa portée et, par voie de conséquence, effective, la règle alternative doit a minima décrire son champ d’application, par exemple en indiquant les types de construction susceptibles d’en bénéficier. A défaut, l’exception sera réputée inexistante.
L’arrêt du Conseil d’Etat apporte ainsi d’utiles précisions sur l’encadrement exigé par la jurisprudence pour identifier les règles alternatives au sein des plans locaux d’urbanisme, lesquelles ne sauraient être caractérisées par la seule détermination de leur objet.
