Par un arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-18.853) la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec force l’étendue des obligations du bailleur dans le cadre d’un bail commercial.
Si la décision évoque également une clause d’indexation jugée irrégulière, elle offre surtout l’occasion de revenir sur les obligations de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible.
La Cour réaffirme un principe structurant : l’origine du désordre, même s’il provient des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, est indifférente dans les rapports entre bailleur et preneur.
Tant qu’aucune force majeure n’est caractérisée, le bailleur est tenu d’une véritable obligation de résultat. Il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier aux désordres, faire exécuter les travaux dans les parties privatives des locaux loués, avancer les fonds si nécessaire et indemniser intégralement le trouble de jouissance subi par son locataire.
Dans l’affaire jugée, des infiltrations en provenance de la toiture avaient provoqué des désordres dans les faux plafonds privatifs d’un local loué. La cour d’appel avait refusé la demande d’indemnisation au motif qu’aucun retard fautif n’était directement imputable aubailleur. La Cour de cassation casse cette décision en rappelant que la faute est indifférente : le bailleur doit maintenir le local en état de servir à l’usage convenu et cette obligation ne cesse que par la preuve d’un cas de force majeure. Peu importe ses relances auprès du syndic ou l’inertie de la copropriété, son obligation envers son preneur demeure entière.
La Cour précise également que le préjudice de jouissance doit être réparé dans son intégralité. Le bailleur, informé des désordres, doit indemniser son locataire de l’ensemble des pertes subies à compter de cette information et jusqu’à la cessation du trouble, qu’il s’agisse de pertes d’exploitation, de l’indisponibilité d’une partie des locaux, de dégradations annexes ou de frais conservatoires. Il ne s’agit donc pas seulement d’une perte de chance liée à une reprise plus rapide des désordres, mais bien d’une obligation d’indemniser l’intégralité du préjudice.
La réparation par équivalence ou la référence à une perte de chance est écartée : seule la
réparation intégrale est conforme au principe posé par l’article 1719 du Code civil.
La responsabilité du bailleur suppose toutefois que celui-ci ait été informé des désordres, la charge de cette notification et de sa preuve pesant sur le locataire. Une fois l’informationdonnée, l’inertie, les demi- mesures ou les démarches limitées à de simples relances du syndic ne suffisent pas à le libérer de son obligation de résultat. Face au locataire, sa responsabilité reste pleine et entière.
Ce n’est qu’ensuite qu’il peut, le cas échéant, exercer un recours en responsabilité des
organes de la copropriété. Bien que rendu en matière de bail commercial, l’arrêt se fonde sur les dispositions de droitcommun du louage, en particulier les articles 1719 et 1720 du Code civil. Sa portée dépasse donc le seul bail commercial et s’applique également aux baux d’habitation.
La seule limite à cette obligation de résultat demeure la force majeure, les difficultés liées au financement des travaux, aux assemblées générales de copropriété ou aux inerties du syndic ne constituant pas des causes d’exonération envers le preneur.En définitive, l’arrêt du 19 juin 2025 rappelle avec netteté que le bailleur reste seul débiteur de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible envers son preneur, peu importel’origine des désordres. Il doit agir, réparer et indemniser, puis seulement se retourner contre le syndic ou le syndicat. La rigueur de cette solution s’explique par la nature même de l’obligation du bailleur : une obligation de résultat qui ne cède que devant la force majeure.
Pour les bailleurs, la décision invite à la plus grande vigilance : dès qu’un désordre est signalé, y compris lorsqu’il trouve son origine dans les parties communes, ils doivent intervenir sans délai, faire exécuter ou financer les travaux nécessaires et assumer l’intégralité des conséquences indemnitaires. Les lenteurs de la copropriété ou les démarches du syndic ne constituent en aucun cas une protection pour le bailleur vis-à-vis du preneur.
Pour les preneurs, la décision constitue une garantie précieuse. Une fois le bailleur informé des désordres, le locataire est en droit d’exiger la remise en état des lieux et une indemnisation complète de son préjudice de jouissance, sans que le bailleur puisse invoquer l’inertie de la copropriété pour réduire sa responsabilité.
