La loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, publiée au journal officiel du 27 novembre 2025, n’aura pas résisté à la censure du Conseil constitutionnel.
En effet, dans le cadre de son contrôle a priori de la loi, le juge constitutionnel a partiellement censuré les dispositions de la nouvelle loi par une décision du 20 novembre 2025.
Les dispositions confirmées, entrées en vigueur le 28 novembre 2025, entrent dans une logique de facilitation de l’urbanisation et modifient significativement les règles contentieuses antérieures.
Cette récente promulgation est donc l’occasion d’évoquer les principales mesures instaurées par la loi ayant subsisté au contrôle de constitutionnalité.
- Les dispositions censurées
En premier lieu, la loi de simplification subordonnait la recevabilité du recours contentieux contre un document d’urbanisme ou son évolution à la participation effective du requérant à la procédure de participation du public (enquête publique, participation électronique ou participation par mise à disposition).
Ces dispositions, qui ont été jugées comme portant une atteinte disproportionnée au droit à un recours juridictionnel effectif (article 16 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789), ont été censurées.
Le juge constitutionnel a également censuré diverses dispositions introduites en cours de débat parlementaire et sans lien avec la proposition de loi initiale, telles que :
– la création d’un identifiant unique attribué à chaque bâtiment ;
– l’instauration d’une dérogation à l’interdiction de construction dans certaines communes pour les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières ;
– la suppression de l’obligation de réaliser une étude d’optimisation de la densité des constructions pour tout projet d’aménagement soumis à évaluation environnementale ;
– l’extension du champ de la déclaration préalable aux changements de sous-destination ;
– la suppression de la possibilité de déroger à certaines règles de construction en matière de surélévation de bâtiments pour la réalisation de lignes de communications électroniques ;
– la possibilité de procéder à certains échanges d’informations entre l’administration fiscale et les bailleurs sociaux sur la situation de leurs locataires ;
– la réduction du délai de droit commun pour l’acquisition des biens sans maître par les communes de trente à quinze ans.
Ces cavaliers législatifs ont été censurés par le Conseil Constitutionnel sur le fondement de l’article 45 de la Constitution.
Ces dernières dispositions, qui ont été rejetées dans un souci de cohérence de la loi, pourront être réintroduites dans le débat parlementaire dès lors que la constitutionnalité des principes qu’elles instaurent n’ont pas fait l’objet d’une analyse par le juge constitutionnel.
- Les dispositions confirmées
Déduction faite des dispositions censurées par le juge constitutionnel, les principales mesures instaurées par la loi de simplification peuvent être catégorisées en trois axes :
1. Simplifier les procédures d’urbanisme :
– le passage de quatre à deux procédures de modification des documents d’urbanisme : la procédure de modification devient la procédure de droit commun tandis que la révision devient une procédure exceptionnelle réservée aux changements d’orientations stratégiques ;
– la dispense de l’évaluation environnementale pour les modifications de documents d’urbanisme tenant à une rectification d’erreur matérielle ou à une réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser ;
– la limitation des recours à l’enquête publique dans le cadre de l’évolution des documents d’urbanisme par la facilitation du recours à la participation du public par voie électronique ;
– la possibilité de fusionner le SCoT et le PLU en un document d’urbanisme unique lorsque le périmètre de ces deux documents est identique ;
– l’allongement du délai d’évaluation du SCoT de six à dix ans ;
– la création des opérations de transformation urbaine, un nouveau type d’opération d’aménagement ayant pour objet de favoriser l’évolution et la requalification du bâti existant.
2. Favoriser la construction de logements :
– un assouplissement des règles de stationnement par la mise en œuvre de dispositifs alternatifs ou de dérogations ;
– l’élargissement des dérogations aux PLU prévues par l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme ;
– l’extension du champ du permis d’aménager multisite ;
– l’assouplissement des obligations de solarisation des parkings de plus de 1 500 m2 ;
– la cristallisation des règles d’urbanisme applicables au premier permis de construire ou d’aménager pour la délivrance d’un permis modificatif ;
– la possibilité de prolonger le délai des construction précaires.
3. Rationaliser le contentieux :
– le durcissement des sanctions inhérentes au droit pénal de l’urbanisme : augmentation du montant de l’astreinte administrative et instauration d’une amende administrative pouvant être prononcée dans la mise en demeure ;
– l’abandon du caractère suspensif du recours contentieux contre l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte administrative ;
– la possibilité pour le préfet de se substituer à la commune pour procéder à la mise en conformité des constructions ;
– l’instauration d’une présomption d’urgence pour les référés-suspension formés contre un refus d’autorisation d’urbanisme ;
– la cristallisation du délai laissé à l’administration pour procéder à une substitution de motifs après deux mois suivant l’introduction du recours ;
– l’abandon du caractère prorogatif des recours gracieux ou hiérarchiques dirigés contre une autorisation d’urbanisme ;
– le raccourcissement du délai d’instruction des recours gracieux ou hiérarchiques dirigés contre une autorisation d’urbanisme à un mois.
Au regard de l’ensemble de ces modifications, le législateur entend favoriser la construction de logements ce qui ne sera pas sans incidence pour les pétitionnaires ainsi que pour les collectivités territoriales.
