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21octobre 2020

Préemption : rappel sur la portée de l’article L. 322-9 du code de l’expropriation et sur l’identité du bénéficiaire de la commission d’agence due par le titulaire du droit de préemption

Cour de cassation, chambre civile 3, 9 juillet 2020, n° 1919-310 : En répondant aux deux moyens soulevés dans le cadre de cette instance relative à une fixation judiciaire du prix à la suite de l’exercice d’un droit de préemption, la Cour de cassation rappelle :

  • d’une part, la portée de l’article L. 322-9 du code de l’expropriation
  • et, d’autre part l’identité du créancier de la commission d’agence due par le titulaire du droit de préemption lorsqu’il exerce son droit en se substituant à l’acquéreur.

En premier lieu, l’article L. 322-9 du code précité dispose que

« Le montant de l’indemnité principale ne peut excéder l’estimation faite par l’autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d’un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l’exproprié apporte la preuve que l’estimation de l’administration ne prend pas correctement en compte l’évolution du marché de l’immobilier ».

Or, sur ce point, la Cour de cassation rappelle d’abord qu’une attestation immobilière, y compris contenue dans un acte notarié et établie « pour la perception de la contribution de sécurité immobilière » dans le cadre d’une succession, ne constitue pas une déclaration au sens de l’article L. 322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La Cour rappelle également que ces dispositions n’imposent pas au juge du fond de procéder à une recherche sur l’existence d’une déclaration de succession.

En second lieu, il était fait grief à l’arrêt entrepris d’avoir condamné le titulaire du droit de préemption à payer la commission d’agence aux vendeurs.

S’il est constant que « en cas d’acquisition du bien par l’organisme qui exerce son droit de préemption, celui-ci est tenu de verser à l’intermédiaire immobilier la rémunération mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner comme étant à la charge de l’acquéreur, auquel il est substitué », la Cour d’appel ne pouvait, toutefois, condamner le titulaire du droit de préemption à payer le montant de la commission d’agence aux vendeurs directement.

Ce faisant, la Cour d’appel a violé les dispositions combinées des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et 1103 du code civil et son arrêt encourt la cassation.

 

 

Cabinet Coudray Publié le 21/10/2020 dans # Veille juridique