Les conditions d’utilisation de la méthode de la récupération foncière confirmées

Par un arrêt en date du 5 novembre 2020 (Cass, 3ème civ, 5 novembre 2020, n°19-21.872), la Cour de cassation confirme les conditions d’application de la méthode de la « récupération foncière » pour évaluer les indemnités de dépossession.

Si l’évaluation des immeubles bâtis est généralement effectuée par comparaison directe en « bâti terrain intégré », c’est-à-dire au regard de mutations concernant des biens également bâtis et présentant des caractéristiques semblables au bien exproprié, d’autres méthodes d’évaluation existent.

Ainsi, le juge de l’expropriation peut fixer l’indemnité de dépossession selon la méthode de la récupération foncière.

Cette méthode consiste à privilégier la valorisation du terrain sur celle de la construction. La valeur de récupération foncière correspond ainsi à la valeur de terrain nu, déduction faite des coûts de démolition des bâtiments existants.

Par cet arrêt du 5 novembre, La Haute juridiction confirme que les juridictions de l’expropriation ne doivent recourir à la méthode de la récupération foncière que si les constructions ont une valeur négligeable ou inférieure à la valeur du terrain. Il appartient donc aux expropriants se prévalant de cette méthode d’apporter cette preuve par tous moyens.

Dès lors, en appliquant la méthode de la récupération foncière « alors qu’elle avait constaté que les bureaux étaient en bon ou assez bon état, que l’atelier était bien équipé et en bon état et sans relever que les constructions auraient été dépourvues de valeur », la Cour d’appel a violé les dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation.

Pour rappel, le juge de l’expropriation est en revanche tenu de retenir la méthode de la récupération foncière dans le cas d’une expropriation de biens frappés d’insalubrité irrémédiable conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1970 dite « Loi Vivien » (article L. 511-6 du code de l’expropriation).

Publié le 08/12/2020 dans # Veille juridique