L’appréciation de la conformité d’un projet de permis de construire aux règles d’urbanisme se complexifie lorsque ce projet s’établit sur une parcelle d’une unité foncière préalablement lotie à cet effet.
Il convient de rappeler que le troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme prévoit que, dans le cas d’un lotissement, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.
Ainsi, dans l’hypothèse où la parcelle est incluse dans un lotissement, la règle de l’article R. 151-21 implique, par principe, que les règles du PLU doivent être appréciées à l’échelle du lotissement dans son ensemble, sauf mention contraire et express de ce plan.
A titre d’illustration, il a été jugé, en application de cet article, que les règles du PLU relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’appliquent, en principe, à l’ensemble des constructions d’un lotissement dans leurs relations avec les parcelles située à l’extérieur du périmètre du lotissement, mais pas, sauf prescription contraire du plan, à l’implantation des constructions à l’intérieur de ce périmètre (CE, 10 juillet 2023, n°463914).
Par un arrêt du 13 février 2026, le Conseil d’État a été amené à se prononcer sur l’applicabilité de ces dispositions dans le cadre de la contestation d’un permis de construire s’implantant sur une parcelle d’une unité foncière fraichement lotie (CE, 13 février 2026, n°501671).
Cette affaire a conduit le Conseil d’État à se poser la question de l’existence d’un lotissement afin de savoir si les dispositions du troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme sont opposables.
La réponse à cette question induisait une nécessaire interprétation de la définition légale du lotissement, prévue à l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme selon laquelle « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
A titre liminaire, il sera noté que l’intervention du juge de cassation pour interpréter la notion de lotissement n’est pas inédite, attestant, de fait, de la complexité d’appréciation concrète de cette notion.
En effet, en 2025, le Conseil d’État a jugé, à propos de la cristallisation des règles d’urbanisme pour les permis de construire s’implantant dans un lotissement, que la seule modification du cadastre ou la seule mise en vente de tout ou partie des terrains, si elles démontrent une intention de procéder à un transfert de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des lots créés, ne permettent pas de regarder la condition de division effective comme remplie (CE, 17 février 2025, n° 493120).
Un an plus tard, l’arrêt du 13 février 2026 précise de manière complémentaire ce qui ne caractérise pas une division effective de l’unité foncière.
Dans cette affaire, le juge de première instance avait considéré qu’un lotissement était caractérisé à partir de l’achèvement des travaux, et que, dès lors, il devait être fait application de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme pour apprécier la conformité du projet de permis de construire.
Ce raisonnement est censuré en cassation.
La précision effectuée par la Haute juridiction sur ce point est essentielle : si l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme conditionne la délivrance d’un permis de construire sur un lot à l’achèvement des travaux du lotissement, cet achèvement ne caractérise pas le transfert en propriété ou en jouissance prévu par le code de l’urbanisme.
Une deuxième précision importante est réaffirmée, par le Conseil d’État dans son arrêt du 13 février 2026 : le transfert en propriété ou en jouissance qui caractérise la division effective du lotissement peut être acté même en présence d’une condition suspensive.
Il en résulte que la division qui caractérise le lotissement sera considérée comme acquise au jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente et non de l’acte de vente.
A l’inverse, la modification du cadastre ainsi que l’achèvement des travaux du lotissement démontrent une intention de diviser l’unité foncière ne traduisant pas l’existence d’un lotissement.
Par suite, en absence d’un acte de vente ou d’un avant contrat sur l’un des lots du futur lotissement, les bénéficiaires d’un lot ne pourront se prévaloir de l’article R. 152-21 du code de l’urbanisme pour attester de la conformité de leur permis de construire aux règles d’urbanisme.
En conclusion, l’arrêt du Conseil d’État du 13 février 2026 manifeste surtout la difficulté d’apprécier concrètement la notion de lotissement alors même qu’elle bénéficie, paradoxalement, d’une définition légale.
Si les arrêts des 17 février 2025 et 13 février 2026 permettent d’identifier ce que n’est pas un transfert en propriété ou en jouissance, un troisième arrêt serait souhaitable pour préciser, outre la vente d’un lot, les autres situations susceptibles de caractériser concrètement une division effective.
On peut notamment s’interroger sur l’impact d’une donation sur le transfert en propriété et de manière générale sur les actes actant un transfert en jouissance.
Pour l’heure, force est de constater que la complexité de la définition rend difficile l’interprétation des textes inhérents aux lotissements.
