CE, 14 novembre 2025, n°493524
Le principe de cristallisation des règles d’urbanisme par un certificat d’urbanisme est un atout précieux pour les pétitionnaires souhaitant s’assurer de bonne réalisation de leur projet en cas d’évolution d’un document d’urbanisme.
Le sursis à statuer dont bénéficie l’administration constitue un moyen efficace pour limiter cette cristallisation.
L’article L. 424-1 du code de l’urbanisme permet à une autorité administrative de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation d’urbanisme qui seraient susceptibles de rendre plus onéreuse l’exécution d’un futur plan d’urbanisme, de travaux publics ou encore la réalisation d’une opération d’aménagement.
La possibilité de surseoir à statuer sur l’un de ces fondements s’est néanmoins complexifiée depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui a ajouté à l’article L. 410-1 du code, l’obligation de préciser « expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer ».
Si l’interprétation de ces dispositions pouvait laisser douter quant à l’intensité de la motivation dont doit faire preuve le rédacteur du certificat, l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 20 février 2024 s’est imposé dans la jurisprudence par son exigeante interprétation du texte (CAA Lyon, 20 février 2024, n°22LY03400).
L’interprétation faite par la juridiction d’appel des débats parlementaires l’a en effet conduite à considérer qu’un certificat d’urbanisme doit, d’une part, indiquer dans quel cas prévu à l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme l’administration serait susceptible de se fonder pour surseoir à statuer, mais surtout, d’autre part, en quoi les circonstances de l’espèce justifieraient qu’un tel sursis soit opposé.
Cette interprétation n’est pas sans conséquences pour les services instructeurs dès lors que toute mention insuffisamment motivée se retrouvait annulée, et entraînait, par son caractère divisible du certificat d’urbanisme, l’inopposabilité du sursis évoqué.
Saisi de la contestation de cet arrêt, le Conseil d’Etat a infirmé la position de la Cour (CE, 14 novembre 2025, n°493524).
Dans un premier temps, il a rappelé l’obligation expressément décrite par l’article L. 410-1 de préciser, au sein du certificat, la ou les hypothèses prévues par l’article L. 424-1 qui seraient susceptibles d’opposer un sursis à statuer pour le projet dont il fait l’objet.
Dans un second temps, il a souligné que la Cour avait commis une erreur de droit en imposant en quoi les règles du futur plan sont susceptibles de s’appliquer à la parcelle en litige et de rendre plus onéreuses l’exécution du futur plan.
Il en résulte une interprétation claire de l’exigence de motivation prévue par le code de l’urbanisme : l’autorité administrative est seulement tenue de préciser la ou les hypothèses susceptibles de justifier un sursis à statuer.
Le Conseil d’Etat a ainsi opté pour une lecture plus souple du texte.
Cette maniabilité n’est toutefois pas sans fondement.
Comme précisé par Monsieur Maxime Boutron, rapporteur public dans la présente affaire, un certificat d’urbanisme constitue uniquement un document d’information sur l’état de la réglementation en vigueur et en cours d’évolution.
Dans ce cadre, l’administration, qui est simplement tenue de préciser l’hypothèse de sursis susceptible de s’appliquer (PLU en cours d’élaboration, périmètre de travaux publics ou d’un secteur d’aménagement …), n’a pas à anticiper le droit futur qui résultera de la modification du document d’urbanisme.
C’est donc dans un souci de sécurité juridique que la motivation des certificats d’urbanisme se retrouve allégée, ce qui ne sera sans doute pas à déplaire aux services instructeurs dont la charge est désormais atténuée.
