Incidence du jugement définitif intervenant suite à un jugement avant-dire-droit prononçant un sursis à statuer dans l’attente d’une mesure régularisation (article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme) sur les voies de recours.
CE, 16 octobre 2025, Commune de Marseille et autres, n° 489357,
CE, 16 octobre 2025, Société Cours Saint-Louis, n° 497213,
CAA de Bordeaux, 2 octobre 2025, nos 23BX01414, 23BX01663, 24BX02112, 24BX02160 et 25BX00576.
1. Dans la 1ère affaire (CE, 16 octobre 2025, Commune de Marseille et autres, n° 489357), des voisins contestent le permis de construire accordé à un pétitionnaire.
Par un premier jugement avant-dire-droit en date du 18 septembre 2023, le tribunal administratif estime que l’illégalité du projet (méconnaissance des règles d’implantation en retrait des limites séparatives) est régularisable et décide donc d’un sursis à statuer pour laisser à l’administration et au pétitionnaire la possibilité de régulariser le projet.
La commune et le pétitionnaire se pourvoient, toutes les deux, en cassation devant le conseil d’Etat contre ce jugement avant-dire-droit.
En parallèle, la commune a délivré, à la demande du pétitionnaire, un permis de construire modificatif pour régulariser l’implantation du projet.
Par un second jugement (en date du 24 juin 2024), le tribunal, constatant la mesure de régularisation, finit par rejeter le recours des voisins, lesquels, naturellement, se pourvoient en cassation, contre ce second jugement.
A ce stade, donc, le conseil d’Etat est saisi de trois pourvois :
- Deux contre le 1er jugement avant-dire-droit du 18 septembre 2023, par le pétitionnaire et la commune ;
- Un contre par les voisins contre le 2nd jugement ayant rejeté au fond leur recours.
L’on pouvait s’interroger si dans cette configuration, lorsque le second jugement rejetant le recours des voisins est confirmé par la juridiction d’appel ou de cassation et définitif, est-ce que les recours exercés par la commune et le pétitionnaire contre le 1er jugement avant-dire-droit ne devenaient pas sans objet, et, donc se voir opposer un non-lieu à statuer ?
Dans la décision ici rapportée, le Conseil d’Etat considère, que dans cette hypothèse, le recours exercé contre le premier jugement prononçant un sursis à statuer conserve son objet, même si le second jugement qui rejette in fine le recours adverse, devient définitif :
« 7. Lorsqu’après un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation de cette autorisation, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le jugement qui clôt l’instance rejette la requête, la circonstance que ce jugement devienne définitif ne prive pas d’objet le recours formé par le bénéficiaire ou l’auteur de l’autorisation d’urbanisme à l’encontre du premier jugement.
8. En l’espèce, la circonstance que le second jugement du 24 juin 2024, ayant, après avoir constaté la régularisation du vice qu’il avait retenu, mis fin à l’instance en rejetant la requête, soit devenu définitif du fait du rejet par la présente décision du pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot contre ce jugement ne prive ainsi pas d’objet les pourvois formés par la commune de Marseille et la société Marseille Callelongue, respectivement auteur et bénéficiaire du permis de construire, contre le premier jugement du 18 septembre 2023 ».
L’intérêt de cette solution est illustré par l’arrêt lui-même, puisqu’ici, le conseil d’Etat :
- Confirme la motivation du second jugement pour rejeter la demande des voisins, en constatant la mesure de régularisation ;
- Mais, en même temps, il donne raison à l’Administration et au pétitionnaire en constatant que le motif d’illégalité relevé par le 1er jugement avant-dire-droit et donc l’interprétation de la règle par les premiers juges étaient mal fondés. Ainsi le pourvoi exercé notamment par la commune n’est pas inutile puisqu’il lui permet d’avoir une lecture « définitive » du juge administratif sur la mise en œuvre de la règle d’urbanisme en litige.
2. En revanche, comme le rappelle le second arrêt rapporté (CE, 16 octobre 2025, Société Cours Saint-Louis, n° 497213), si le second jugement annulant le permis de construire devient définitif, le conseil d’Etat estime fort logiquement que le recours contre le jugement avant-avant-droit devient sans objet.
Cela correspond à l’hypothèse où la commune et/ou le pétitionnaire se pourvoient en cassation contre le jugement avant-dire-droit, mais pas contre le second jugement qui clôt le litige en annulant le permis de construire.
En synthèse, retenons que la différence entre rejet et annulation est déterminante :
- Rejet le recours contre le sursis garde son objet (le permis initial subsiste, même régularisé).
- Annulation le recours contre le sursis devient sans objet, car le permis initial disparaît.
3. Enfin pour compléter ce panorama de la jurisprudence administrative sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, rappelons que lorsqu’une mesure de régularisation est produite au cours de l’instance d’appel, alors que le second jugement a annulé le permis de construire, la juridiction d’appel ou de cassation est seule compétente pour analyse les éventuels griefs soulevé par les requérants contre la mesure de régularisation (CAA de Bordeaux, 2 octobre 2025, nos 23BX01414, 23BX01663, 24BX02112, 24BX02160 et 25BX00576).
Dans cette affaire, une voisine conteste le permis de construire obtenu par son voisin.
Dans un premier temps, par un 1er jugement avant-dire-droit, le tribunal administratif sursis à statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation, en estimant que la hauteur d’une partie de l’une des maisons projetées méconnait les règles du plan local d’urbanisme local.
Considérant que cette lecture du plan local d’urbanisme est erronée, le pétitionnaire :
- Interjette appel du jugement avant-dire droit [la requérante avait également interjeter appel de ce jugement avant-dire-droit]
- Refuse de solliciter une mesure de régularisation
Dans un second temps, constatant cette absence de régularisation, le tribunal administratif décide d’annuler le permis de construire. Le pétitionnaire et la commune interjettent appel de ce jugement d’annulation du permis de construire.
Néanmoins, dans les suites de l’annulation du permis de construire et au bénéfice d’une modification de la règle litigieuse du plan local d’urbanisme le pétitionnaire finit par solliciter un nouveau permis de construire de régularisation, en modifiant légèrement son projet par rapport à celui du permis initial.
Il produit ce nouveau permis de construire de régularisation dans le cadre des procédures d’appel en cours (contre le jugement avant-dire-droit et contre le jugement au fond).
Cette jurisprudence obtenue par le Cabinet est intéressante à plusieurs titres, puisque :
- D’abord, la cour administrative d’appel prononce un non-lieu à statuer sur l’appel interjeté par la requérante contre le jugement avant-dire-droit, en constatant que le second jugement clôturant le litige avait annulé le permis de construire et donc fait droit à ses conclusions.
- Ensuite, statuant sur les appels interjetés par le pétitionnaire et la commune, la cour administrative d’appel infirme le motif d’illégalité relevé par le jugement avant-dire-droit.
Elle en déduit que l’annulation du jugement avant-dire-droit entraine « par voie de conséquence » l’annulation du second jugement.
En d’autres termes, les deux jugements se trouvent annulés et le permis de construire initial retrouve sa vigueur.
- Enfin, en application de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme et suivant une jurisprudence constante : CE, 22 aout 2022, n°463455 ; CE, 15 déc. 2021, Mme Trunkenwald et a., n° 453316), la CAA s’est trouvée être seule compétente pour se prononcer sur la demande d’annulation de la requérante contre le permis de régularisation.
Dans cette espèce, outre la légalité du permis de construire n°1, elle a donc confirmé celle du permis de construire de régularisation, purgeant et sécurisant par la même occasion à l’égard de cette requérante, les deux autorisations d’urbanisme.
