Points clés pour comprendre et utiliser la garantie des vices cachés

Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur est tenu à une obligation générale d’information à l’égard de l’acquéreur. Plus spécifiquement, il est tenu à la garantie des vices cachés. Sont ici visés les vices qui empêchent l’occupant d’utiliser le bien immobilier conformément à son usage ou qui en diminuent tellement la valeur, que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance (art. 1641 C. Civ.).

Voici quelques points essentiels à retenir :

• La mise en jeu de la garantie des vices cachés suppose un défaut d’une gravité telle qu’il rend le bien inapte à l’usage auquel il était destiné par l’acquéreur. Ce défaut doit être occulte et exister antérieurement à la vente.
• Le débiteur de la garantie des vices cachés est en premier lieu le vendeur immédiat de l’immeuble, peu importe qu’il ait eu – ou non – connaissance du vice. La bonne foi du vendeur n’ayant d’incidence que sur les réparations susceptibles d’être dues à l’acquéreur.

Le plus souvent, la garantie des vices cachés est mise en œuvre par l’acquéreur immédiat de l’immeuble contre son propre vendeur. Mais elle peut également être mise en œuvre par le sous-acquéreur contre le vendeur initial (Cass. 3^ème Civ., 30.09.2021 ; n°20-15.354), ou engagée – après la revente de l’immeuble – contre le vendeur initial par l’acquéreur intermédiaire dans la mesure où il a conservé un intérêt à agir.

Une jurisprudence constante précise en effet que la garantie contre les vices cachés se transmet automatiquement avec la chose. Dès lors, le dernier acquéreur peut exercer une action directe en garantie non seulement contre son vendeur, mais encore, à l’autre bout de la chaîne, contre le vendeur initial. L’action en garantie de l’acquéreur final contre le vendeur initial se déduit des seules clauses de l’acte initial. Ainsi, dès lors que la première vente ne contenait pas de clause limitative de garantie (art. 1643 C. Civ), les sous-acquéreurs ont la possibilité d’agir directement contre le vendeur d’origine.

• L’acte de vente peut toutefois contenir une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, mais qui ne sera pas applicable si l’acquéreur démontre que le vendeur est de mauvaise foi et qu’il avait connaissance du vice affectant le bien vendu. La jurisprudence précise à ce titre que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Cass. 3^ème, 15.06.2022, n°21-21.143).
• Pour engager une action en garantie des vices cachés, l’acquéreur doit saisir la justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut affectant le bien vendu (art. 1648 C. Civ.) et dans un délai maximum de 20 ans à compter de la conclusion de la vente du bien.
• En présence d’un vice caché, l’acquéreur aura le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou bien garder la chose et se faire rendre une partie du prix telle qu’elle sera arbitrée par experts (action estimatoire) (art. 1644 C. Civ.).
• La garantie des vices cachés n’est pas le seul mécanisme protecteur de l’acquéreur. Pour autant, en matière de vente immobilière, lorsque le vice affecte l’usage normal du bien, l’acheteur ne peut agir qu’en garantie des vices cachés et non sur le fondement du défaut de délivrance, ou de l’obligation d’information ou encore de l’erreur sur les qualités substantielles du bien (Cass. 3^ème, 19.10.2023 ; n°22-10.090 ; Cass. 3^ème Civ., 17.11.2021, n°20-15.567).

La jurisprudence refuse à l’acquéreur la liberté de choisir entre l’action en garantie des vices cachés, d’une part, et celles en délivrance non conforme/nullité pour erreur/garantie d’éviction, d’autre part.

Audrey MAESTRI

Publié le 18/09/2024 dans # Veille juridique