La signature du compromis de vente constitue une étape déterminante dans une transaction immobilière.
En pratique, le terme « compromis » ou « compromis de vente » désigne le plus souvent la promesse synallagmatique de vente (PSV) ; avant-contrat par lequel une personne promet de vendre (promettant vendeur) un bien à une autre personne qui s’engage à l’acquérir (promettant acquéreur), à un prix et à des conditions déterminées.
La promesse synallagmatique de vente (PSV), dont nous parlerons dans le présent article, ne doit par ailleurs pas être confondue avec la promesse unilatérale de vente (PUV), dans laquelle seul le vendeur s’engage à vendre son bien, le bénéficiaire disposant d’une simple faculté d’acquérir en levant l’option.
En application de l’article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »
Il arrive toutefois qu’un acquéreur renonce à son projet après la signature de cet avant-contrat. Peut-il se rétracter librement ?
Que dit la loi et quels sont les recours possibles en cas de rétractation de l’acquéreur d’un bien immobilier ?
L’acquéreur peut-il renoncer à son acquisition ?
● Pendant le délai légal de rétractation
Lorsqu’il acquiert un bien immobilier à usage d’habitation, l’acheteur non professionnel bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours, prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat ou de sa remise en main propre lorsque celle-ci est autorisée.
Pendant ce délai, votre acquéreur peut renoncer librement à son achat, sans avoir à justifier sa décision ni supporter de pénalité. Le dépôt de garantie éventuellement versé doit alors lui être intégralement restitué.
En revanche, le vendeur est définitivement engagé dès la signature de la promesse de vente et ne bénéficie d’aucun droit de rétractation.
● Après l’expiration du délai de rétractation
Une fois le délai de rétractation expiré – ou en cas de vente d’un bien à un usage autre que de l’habitation –l’acquéreur ne peut plus librement abandonner son projet d’achat, sauf à ce que :
- l’une des conditions suspensives prévues au contrat ne se réalise pas (par exemple un refus de prêt immobilier), et ce indépendamment de sa volonté ;
- les parties décident d’un commun accord de renoncer à la vente ;
- ou qu’une cause de nullité de la promesse de vente soit caractérisée (vice du consentement, incapacité, fraude…).
En dehors de ces hypothèses, le refus de signer l’acte authentique constitue une inexécution de la promesse de vente susceptible d’engager la responsabilité de l’acquéreur.
En pratique, il est souvent nécessaire d’analyser la promesse de vente et les circonstances du dossier afin de déterminer si le désistement de l’acquéreur est justifié. L’assistance d’un avocat vous permet d’apprécier les recours envisageables.
Quelles conséquences en cas de désistement injustifié ?
● La perte du dépôt de garantie
La promesse de vente prévoit généralement le versement d’un « dépôt de garantie » (ou « indemnité d’immobilisation ») représentant 5% à 10% du prix de vente.
En cas de refus injustifié de réitérer la vente, cette somme restera acquise de plein droit au vendeur par application de la clause pénale éventuellement prévue au contrat.
L’application de cette clause suppose toutefois une analyse juridique précise de l’avant-contrat et des circonstances du litige.
Un avocat pourra vérifier si les conditions de mise en œuvre de la clause sont réunies et défendre les intérêts du vendeur en cas de contestation, que ce soit dans le cadre d’une négociation ou devant le tribunal.
● L’exécution forcée ou la résolution de la vente
Si aucune condition suspensive ne fait obstacle à la vente, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.
Vous pourrez demander au juge, savoir :
- l’exécution forcée de la vente
- la signature judiciaire de l’acte authentique
- ou, selon les circonstances, la résolution de la promesse accompagnée d’une indemnisation.
En pratique, l’exécution forcée de la vente demeure une procédure longue et parfois peu opportune, notamment lorsque l’acquéreur rencontre des difficultés de financement. Selon les circonstances, il peut être plus avantageux d’obtenir la résolution de la vente afin de remettre rapidement le bien sur le marché.
Un accompagnement juridique permet de déterminer la stratégie la plus adaptée au regard de la situation et des intérêts du vendeur.
● Les dommages et intérêts
Lorsque le désistement de l’acquéreur cause un préjudice au vendeur (frais de crédit relais ou de financement, charges supportées pendant l’immobilisation du bien, préjudice financier résultant du retard de la vente, etc.), celui-ci peut également solliciter des dommages et intérêts.
Quel est le rôle des conditions suspensives ?
Une promesse synallagmatique de vente peut être conclue sous condition(s) suspensive(s) de la réalisation d’un ou plusieurs évènements futurs et incertains afin de tenir compte des souhaits ou des contraintes du vendeur et/ou de l’acquéreur.
La plus fréquente est la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.
Lorsque l’acquéreur démontre qu’il a effectué toutes les démarches prévues aux termes de la promesse de vente mais que son financement est refusé dans les conditions prévues, la vente devient caduque sans faute de sa part.
En revanche, il ne peut invoquer cette protection s’il est lui-même à l’origine de l’échec de la condition, notamment en déposant une demande de prêt non conforme aux caractéristiques prévues ou en s’abstenant d’effectuer les démarches requises.
Quels recours pour le vendeur ?
Avant toute action judiciaire, plusieurs vérifications préalables s’imposent. Il convient notamment de déterminer si les conditions suspensives prévues à l’avant-contrat ont été réalisées ou non.
À défaut, il convient de faire constater le défaut de signature par le notaire et adresser une mise en demeure à votre acquéreur.
Une solution amiable doit toujours être privilégiée lorsqu’elle est envisageable.
L’intervention d’un avocat dès ce stade peut favoriser une résolution rapide du litige et sécuriser les démarches entreprises.
Pour autant, en l’absence d’accord, une procédure devant le tribunal judiciaire pourra permettre de faire valoir les droits du vendeur.
Quel est le délai pour agir ?
Les actions fondées sur l’inexécution d’une promesse de vente sont en principe soumises à la prescription de cinq ans, conformément à l’article 2224 du Code civil.
Ce délai court à compter du jour où le vendeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
Il est recommandé de consulter rapidement un avocat afin d’évaluer les recours possibles, préserver vos droits et sécuriser la procédure.
| 📌Ce qu’il faut retenir : L’acquéreur d’un bien à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Passé ce délai, il ne peut renoncer librement à son achat que dans des hypothèses limitativement prévues, notamment en cas de non-réalisation d’une condition suspensive.En cas de désistement injustifié, le vendeur peut obtenir l’application de la clause pénale, demander l’exécution forcée ou la résolution de la vente, ainsi que des dommages et intérêts.Chaque situation nécessite une analyse précise de la promesse de vente et des circonstances du litige. |
Notre cabinet à Bordeaux est à votre écoute et prêt à vous accompagner dans tous vos projets et éventuels contentieux immobiliers. Nous intervenons tant dans le cadre de négociations amiables que de procédures judiciaires afin de défendre efficacement vos droits et de sécuriser votre transaction immobilière.
