Travaux de mise en conformité des locaux dans le bail commercial : qui doit payer ?

Dans le cadre d’un bail commercial, des travaux de mise aux normes peuvent être nécessaires pour mettre les installations ou le local en conformité avec la réglementation applicable. Selon la nature des réparations, les dépenses de travaux incombent au bailleur ou au preneur du contrat de bail.

Le code civil distingue trois catégories de réparations : les réparations dites « locatives ou de menu entretien » (art. 1754 C. Civ.), les réparations « d’entretien » et les « grosses réparations » (art. 606 C. Civ.). De manière générale, les travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative peuvent affecter ces trois catégories d’obligation d’entretien.

Le principe est tel que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance qui l’oblige à entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, mais il est également tenu – pendant toute la durée du bail – à l’obligation d’effectuer toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués.

En l’absence de clause spécifique, les travaux de mise en conformité des locaux sont donc à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance (art. 1719-2 C. Civ.).

Ce principe n’est toutefois pas d’ordre public.

Il est tout à fait possible de prévoir, lors de l’établissement du contrat de location, une clause dérogatoire aux termes de laquelle le preneur devra prendre à sa charge :

• soit certains travaux de mise aux normes limitativement énumérés (la clause doit alors être d’interprétation stricte selon la jurisprudence, de sorte qu’elle ne saurait être étendue à des travaux non expressément visés) ;
• soit tous les travaux de mise aux normes quels qu’ils soient (la clause doit alors être rédigée de façon suffisamment claire, expresse et non équivoque pour éviter toute ambiguïté et toute limitation).

Ainsi, les travaux de mise en conformité aux normes imposées par l’administration sont à la charge du bailleur, quelle que soit leur nature, sauf stipulation expresse du bail les mettant à la charge du preneur (Cass. 3^ème Civ., 28 sept. 2005, n°04-14.577).

Pour autant, les travaux de mise en conformité contractuellement mis à la charge du preneur ne doivent pas relever des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

En effet, une telle disposition est prohibée depuis l’entrée en vigueur des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce. Antérieurement à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, la répartition des réparations entre bailleur et preneur ne résultait pas de dispositions impératives et les parties pouvaient y déroger par des clauses particulières du bail commercial. Désormais, cette loi dite PINEL pose une limite à la libre répartition des charges et réparations d’entretien entre les parties (C. com., art. L. 145-40-2 créé par L. n°2014-626, 18 juin 2014, art. 13, I).

En résumé :

• En l’absence de clause contraire expresse, c’est au bailleur de supporter la mise en conformité des lieux à la destination contractuelle promise.
• Il est toutefois possible de prévoir, dans le cadre du bail commercial, une clause dérogatoire rédigée de façon suffisamment claire, expresse et non équivoque pour éviter toute ambiguïté et toute limitation.
• Pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il est interdit de mettre à la charge du locataire les travaux de mise en conformité de l’immeuble avec la réglementation s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil (C. com. art. R 145-35, 2° issu du décret 2014-1317 du 3-11-2014), c’est-à-dire s’ils touchent à la structure ou à la solidité générale de l’immeuble.
• Cette limitation fixée par la loi PINEL est d’ordre public (D. n° 2014-1317, 3 nov. 2014, art. 8, al. 1^er : JO, 5 nov.).

Audrey MAESTRI

Publié le 17/10/2024 dans # Veille juridique