Les travaux réalisés au sein d’une copropriété constituent fréquemment une source de tensions et de contentieux entre copropriétaires, le syndic et le conseil syndical. Qu’il s’agisse d’un ravalement de façade, d’opérations de rénovation énergétique ou encore d’aménagements réalisés dans un lot privatif, ces interventions sont strictement encadrées par la loi.
En droit français, l’organisation et la prise de décision relatives aux travaux en copropriété sont principalement régies par la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que par ses décrets d’application.
Quelles sont les règles à connaître en matière d’information des copropriétaires, de vote des travaux et de contestation des décisions d’assemblée générale ?
Le droit des copropriétaires à l’information avant la réalisation des travaux
La question de l’information préalable des copropriétaires constitue un principe fondamental du droit de la copropriété. Elle conditionne à la fois la validité des décisions collectives, la protection des droits individuels et la régularité de la gestion du syndicat des copropriétaires.
A ce titre, la jurisprudence rappelle régulièrement que l’information préalable des copropriétaires est une exigence d’ordre public, dont la méconnaissance peut entraîner la nullité des résolutions adoptées[1].
Avant tout vote relatif à des travaux concernant les parties communes ou privatives de l’immeuble, le syndic de copropriété a donc l’obligation de joindre à la convocation à l’assemblée générale, savoir :
- La description détaillée des travaux envisagés ;
- Les devis des entreprises sollicitées ;
- Les modalités de financement ;
- La répartition des charges entre copropriétaires.
Comme la convocation elle-même, ces documents doivent être notifiés « au moins 21 jours » avant la tenue de l’assemblée générale.
Cette obligation permet aux copropriétaires d’exercer leur droit de vote en parfaite connaissance de cause. A défaut, l’absence ou l’irrégularité de communication de ces documents peut entraîner la nullité de la décision adoptée, même en l’absence de préjudice démontré.
Le droit de vote des copropriétaires sur les travaux affectant les parties communes
Les travaux affectant les parties communes (toiture, façade, ascenseur, canalisations, escaliers…) sont décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon la nature des travaux, différentes majorités peuvent être requises :
- Majorité simple (art. 24) : pour les travaux d’entretien, de conservation et de préservation de la santé physique des occupants ainsi que les modalités d’exécution des travaux obligatoires ;
- Majorité absolue (art. 25) : pour les travaux d’économie d’énergie et les travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble ;
- Double majorité (art. 26) : pour les travaux d’addition et de surélévation notamment.
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de copropriété, tels que définis dans le règlement de copropriété.
Le droit de contester une décision de travaux
Les copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui ont voté « contre » ou n’étaient ni présents ni représentés) peuvent contester les décisions adoptées en assemblée générale.
Cette contestation doit être portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Un copropriétaire peut ainsi solliciter l’annulation d’une décision relative à des travaux lorsque celle-ci est irrégulière ou abusive, par exemple lorsque :
- la procédure de vote n’a pas été respectée ;
- les documents nécessaires n’ont pas été communiqués aux copropriétaires ;
- la décision porte atteinte aux droits d’un copropriétaire.
L’action en contestation doit impérativement être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Passé ce délai, aucune contestation n’est plus recevable.
A ce titre, la jurisprudence rappelle avec force que si une décision d’assemblée générale n’est pas contestée dans le délai de 2 mois, elle devient définitive et s’impose à tous les copropriétaires, même si elle est irrégulière (par exemple si elle porte sur des parties privatives, méconnaît les règles de convocation ou de majorité)[2].
Le droit des copropriétaires de faire réaliser des travaux de leurs lots privatifs
Chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot. Il peut donc y faire tous travaux sans autorisation préalable, sous réserve de respecter le règlement de copropriété et de ne porter atteinte, savoir :
- aux droits des autres copropriétaires ;
- à la destination de l’immeuble ;
- à la solidité de l’immeuble ;
Ainsi, un copropriétaire peut réaliser des travaux dans son appartement à condition qu’ils :
- n’affectent pas les parties communes ;
- ne compromettent pas la solidité de l’immeuble ;
- ne modifient pas l’aspect extérieur de l’immeuble ;
- ne causent pas de troubles aux autres copropriétaires.
En revanche, une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire lorsque les travaux affectent des éléments tels qu’un mur porteur, la façade ou encore l’installation d’un équipement extérieur (climatisation, conduits, antennes, etc.).
Le droit des copropriétaires de proposer des travaux pour l’immeuble
Tout copropriétaire peut demander au syndic l’inscription d’une question relative à des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (travaux collectifs, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, travaux d’accessibilité à ses frais, etc.).
La demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, et suffisamment tôt avant l’envoi des convocations. A défaut, elle sera examinée lors de l’assemblée générale suivante.
La participation obligatoire aux charges de travaux
Lorsque les travaux ont été régulièrement votés en assemblée générale, tous les copropriétaires sont tenus de participer à leur financement, y compris ceux qui ont voté contre la décision.
La répartition des charges s’effectue en principe en fonction des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot, sauf dispositions particulières prévues par le règlement de copropriété.
En cas de non-paiement par un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires dispose alors de différents moyens d’action pour obtenir le recouvrement des charges impayées, notamment par la mise en demeure puis, le cas échéant, par l’engagement d’une procédure judiciaire.
| 📌Ce qu’il faut retenir : Les travaux en copropriété doivent en principe être votés en assemblée générale des copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.Les copropriétaires doivent être informés au moins 21 jours avant l’assemblée générale, notamment grâce à la communication des devis, de la description des travaux et des modalités de financement.Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision relative à des travaux devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.Les travaux dans les parties privatives sont en principe libres, sauf lorsqu’ils affectent les parties communes, la structure de l’immeuble ou son aspect extérieur, auquel cas une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.Lorsque les travaux sont régulièrement votés, tous les copropriétaires doivent participer à leur financement, même ceux qui ont voté contre. |
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[1] CA Paris, 23ème Ch. B, 10 juill. 1985 ; Cass. 3ème Civ., 25 nov. 1998, n°96-20.863 ; CA Paris, 2ème ch. B, 1er oct. 1998 ; 3ème Civ., 10 septembre 2023, n° 19-19.445 ; TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 18 janv. 2024, n°22/02000
[2] Cass. 3ème Civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602 ; Cass. 3ème Civ., 7 sept. 2011, n°10-22.728 ; Cass. 3ème Civ., 18-11-2008 n°07-18.823 ; Cass. 3ème Civ., 17-6-2009 n°08-17.327 ; Cass. 3ème Civ., 16-3-2017 n°15-22.185
