Veille juridique urbanisme

ACTUALITÉ LÉGISLATIVE ET RÉGLEMENTAIRE

• Le décret du ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales vient de paraitre au journal officiel du 31 décembre 2019 fixant à 232 le nombre de communes exemptées en matière de logements sociaux dans les communes soumises aux obligations de la loi SRU en réduisant la liste de 42 communes de moins que pour 2017-2019 (Décret n° 2019-1577 du 30 décembre 2019 fixant la liste des communes exemptées de l’application des dispositions des articles L. 302-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation).
• Un arrêté du 30 décembre 2019 (Arrêté du 30 décembre 2019 relatif à l’actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la taxe pour la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d’Ile-de-France) procède, pour la période comprise entre le 1^erjanvier 2020 et le 31 décembre 2020, à l’actualisation des tarifs au mètre carré pour le calcul de la taxe pour la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d’Île-de-France.
• Le décret du 31 janvier 2020 entend apporter une modification de la liste des sous-destinations de construction des plans locaux d’urbanisme ou des documents en tenant lieu en apportant une distinction entre les hôtels et les autres hébergements touristiques. Il apparaissait nécessaire, principalement dans les stations balnéaires et de montagne, de mieux distinguer les types d’hébergement hôteliers et touristiques selon leur nature (Décret n° 2020-78 du 31 janvier 2020 modifiant la liste des sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu).
• Un arrêté précise la définition des nouvelles sous-destinations de construction que sont les « hôtels » et les « autres hébergements touristiques » (Arrêté du 31 janvier 2020 modifiant la définition des sous-destinations des constructions pouvant être réglementées dans les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu).

GUIDE PRATIQUE

• Le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales vient de publier un guide pratique sur la mise en œuvre de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique.

ACTUALITÉ JURISPRUDENTIELLE

Autorisations et certificats d’urbanisme :

• Le Conseil d’État vient de préciser que le régime dérogatoire à l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme (interdisant la possibilité pour l’autorité administrative qui a délivré une autorisation d’implanter une antenne de radiotéléphonie mobile de la retirer à titre expérimental) n’est pas contraire à la Constitution et notamment au principe d’égalité en ce qu’il est justifié par l’intérêt général et la nécessité de faciliter la couverture du territoire national par les réseaux de haut et de très haut-débit (CE, 11 décembre 2019, n° 434741).
• Par un arrêt du 5 février 2020 le Conseil d’État a estimé que l’adoption, la révision ou la modification du plan local d’urbanisme peuvent justifier un refus de prolongation d’un an d’un certificat d’urbanisme, sauf si la révision ou la modification ne porte que sur une partie du territoire dans laquelle ne se situe pas le terrain (CE, 5 février 2020, n° 426573).
• Par un arrêt du 12 février 2020, le Conseil d’État a jugé que le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet une demande de permis de construire comportant des démolitions en site inscrit porte, y compris lorsque cette demande porte également sur une construction. (CE, 12 février 2020, n° 421949).
• Le Conseil d’État a jugé qu’un maire ne peut pas retirer un permis tacite d’aménager au motif de la caducité d’une promesse de vente faite au pétitionnaire dès lors qu’une action a été engagée devant le juge judiciaire pour contester cette caducité (CE, 12 février 2020, n°424608). Le juge suprême estime en ce sens que « lorsque le pétitionnaire est, pour le terrain faisant l’objet de la demande de permis, titulaire d’une promesse de vente qui n’a pas été remise en cause par le juge judiciaire à la date à laquelle l’autorité administrative se prononce, l’attestation par laquelle il déclare remplir les conditions pour déposer la demande de permis ne peut, en l’absence de manœuvre frauduleuse, être écartée par l’autorité administrative pour refuser de délivrer le permis sollicité ».
• Par un arrêt du 17 janvier 2020, le juge administratif vient de préciser que résulte des dispositions de l’article L. 433-1 du code de l’urbanisme que « l’objet d’un permis de construire précaire est d’autoriser, à titre exceptionnel, des constructions temporaires qui, sans respecter l’ensemble de la règlementation d’urbanisme applicable, répondent à une nécessité caractérisée, tenant notamment à des motifs d’ordre économique, social, culturel ou d’aménagement, et ne dérogent pas de manière disproportionnée aux règles d’urbanisme applicables eu égard aux caractéristiques du terrain d’assiette, à la nature de la construction et aux motifs rendant nécessaire le projet». Ce faisant, le juge administratif valide un projet de construction d’éolienne, dans un site certes inscrit et dans un espace proche du rivage mais avec une remise en état prévue à l’issue d’une durée de quinze ans justifié par la nécessité caractérisée de « contribuer au respect de l’objectif de 50% de production d’électricité à base d’énergie renouvelable fixé par la programmation pluriannuelle de l’énergie à l’horizon 2023 pour les îles du Ponant non interconnectées au réseau électrique continental, approuvé par un décret du 27 octobre 2016 » (CAA Nantes, 17 janvier 2020, n° 19NT00662).
• Par un arrêt en date du 28 janvier 2020, la cour administrative d’appel de Lyon a jugé que constitue une mesure de régularisation un permis de construire modificatif prenant acte de la conformité du projet aux règles d’urbanisme nouvellement applicables (CAA Lyon, 28 janvier 2020, n° 18LY01801). La juridiction précise en ce sens que la méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol « peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée».

Documents de planification :

• Par un arrêt en date du 31 janvier 2020, le Conseil d’État a estimé que la correction d’une erreur matérielle d’un plan local d’urbanisme par la procédure de sa modification simplifiée est possible pour corriger une malfaçon rédactionnelle ou cartographique portant sur l’intitulé, la délimitation ou la règlementation d’une parcelle, d’un secteur ou d’une zone ou le choix d’un zonage, dès lors que cette malfaçon conduit à une contradiction évidente avec les intentions des auteurs du plan local d’urbanisme, telles qu’elles ressortent notamment des différents documents constitutifs du plan local d’urbanisme (rapport de présentation, orientations d’aménagement, projet d’aménagement et de développement durable,…) (CE, 31 janvier 2020, n° 416364).
• Par un arrêt du 12 février 2020, le Conseil d’État a apporté des précisions sur les conditions de poursuite d’élaboration d’un plan local d’urbanisme en cas de transfert de la compétence à une communauté de communes (CE, 12 février 2020, n° 419439).
• Par un jugement du 5 décembre 2019, le tribunal administratif de Poitiers a transmis au Conseil d’État une question préjudicielle, sur la question de savoir si le délai de caducité́ des plan d’occupation des sols remis en vigueur du fait d’une annulation, prévu par l’article L. 174-6 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi ELAN, au terme de vingt-quatre mois, est-il applicable lorsque l’annulation d’un tel document est intervenue avant le 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi ELAN. Dans l’affirmative, le juge a demandé si le délai de vingt-quatre mois doit-il commencer à courir à compter de l’annulation du plan d’occupation des sols ou du jour de l’entrée en vigueur de la loi ELAN (Pour l’arrêt : TA Poitiers, 5 décembre 2019, M. X, n°1900595; Pour une analyse détaillée : https://cabinet-coudray.fr/lapplication-dans-le-temps-de-larticle-l-174-6-du-code-de-lurbanisme-loi-elan/
• Par un arrêt en date du 17 décembre 2019, la cour administrative d’appel de Douai a également transmis au Conseil d’État une question préjudicielle portant sur l’interprétation de l’article L. 174-6 du code de l’urbanisme sur la question de savoir quels motifs d’illégalité d’un des documents d’urbanisme du présent article doivent être considérés comme étrangers aux règles d’urbanisme applicables au projet. En particulier, l’illégalité externe dont est entaché un tel document doit-elle invariablement être regardée comme étrangère aux règles d’urbanisme applicables au projet ? Dans le cas où « le document d’urbanisme a été totalement annulé ou déclaré illégal pour plusieurs motifs et où le seul motif qui n’est pas étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet n’affecte que certaines dispositions divisibles de ce document, faut-il en déduire qu’il appartient au juge d’examiner la légalité de la décision en litige en appréciant sa conformité, d’une part, aux dispositions du document d’urbanisme immédiatement antérieur, équivalentes à celles annulées ou déclarées illégales pour un motif qui n’est pas étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet, et, d’autre part, et pour le surplus, aux dispositions du document d’urbanisme annulées ou déclarées illégales mais pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicable au projet» (CAA Douai, 17 décembre 2019, n° 18DA01112).

Lotissement

• Par un arrêt du 30 janvier 2020, le Conseil d’État a jugé que des lots non destinés à être bâtis peuvent être inclus dans le périmètre d’un lotissement, dès lors que cette « inclusion est nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération et que la réglementation qui leur est applicable est respectée» (CE, 30 janvier 2020, n° 419837).
• Par un jugement du 31 janvier 2020, le tribunal administratif de Rennes a confirmé que la loi ALUR a rendu les règles d’urbanisme contenues dans le cahier de charges d’un lotissement de plus dix ans caduques, dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme (TA Rennes 31 janvier 2020, n° 1900589).

Urbanisme commercial :

• Par un arrêt du 27 janvier 2020, le Conseil d’État a précisé que les permis de construire modificatifs délivrés après le 15 février 2015, sur un permis de construire initial délivré antérieurement à cette date ne valent pas autorisation commerciale. Ce permis n’a donc pas à être soumis à l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) ou de la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC). Dans un tel cas, le juge suprême estime que « toute décision de la Commission nationale d’aménagement commercial qui, bien que prise après le 15 février 2015, est relative à un projet dont le permis de construire a été délivré avant le 15 février 2015, revêt, quand bien même des permis modificatifs auraient été délivrés après cette date, le caractère non d’un avis, mais d’un d’acte faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif» (CE, 27 janvier 2020, n° 422287).
• Le Conseil d’État vient de préciser que « lorsqu’à la suite d’une annulation contentieuse d’une décision de la Commission nationale d’aménagement commercial antérieure au 15 février 2015, celle-ci statue à nouveau sur la demande d’autorisation commerciale dont elle se retrouve saisie du fait de cette annulation, l’acte par lequel elle se prononce sur le projet d’équipement commercial a le caractère d’une décision, susceptible de recours pour excès de pouvoir, et non d’un avis, à la condition qu’il n’ait été apporté au projet aucune modification substantielle au regard des règles dont la commission nationale doit faire application. Il en va ainsi même si la Commission nationale d’aménagement commercial se prononce à nouveau après le 15 février 2015 » (CE, 27 janvier 2020, n° 423529).
• Le Conseil d’État a estimé qu’« en confiant à des organismes, qui peuvent être privés, le soin d’établir un certificat attestant du respect, par l’établissement commercial, de l’autorisation d’exploitation commerciale qui lui a été délivrée et sans lequel l’exploitation de l’établissement est réputée illicite, les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 752-23 du code de commerce ne méconnaissent aucunement l’article 12 de la Déclaration de 1789 en tant qu’il interdit de déléguer à des personnes privées des compétences de police administrative générale inhérentes à l’exercice de la ” force publique ” nécessaire à la garantie des droits ». Autrement posé, la certification de la conformité du projet avant son ouverture peut être confiée à un organisme privé habilité (CE, 29 janvier, 2020, n° 433292).
• Dans une instance récente, la Cour administrative d’appel de Nantes a eu à se prononcer sur la recevabilité de l’action formée directement par la commune d’implantation à l’encontre de l’avis défavorable de la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC). Le juge d’appel a estimé qu’« il résulte de ces dispositions et en particulier de l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme, que lorsque l’avis de la Commission nationale d’aménagement commercial est défavorable, le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale ne peut être délivré. Le maire étant ainsi tenu de refuser le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, il est de ce fait recevable, le cas échéant, à solliciter directement devant le juge l’annulation de l’avis de la Commission nationale d’aménagement commercial» (CAA Nantes, 28 février 2020, Commune de G., n°19NT02099).

Droit civil de l’urbanisme :

• Par deux arrêts, la Cour de cassation vient de préciser le contrôle de proportionnalité opéré face à une demande de démolition d’une construction qui enfreint les règles d’urbanisme. Dans la première affaire ( 3^e, 16 janv. 2020, FS-P+B+I, n° 19-10.375), la Cour casse et annule l’arrêt de la cour d’appel, en estimant qu’il convient de prendre en considération l’importance des mesures ordonnées visant à mettre fin à l’irrégularité affectant les constructions aux dispositions d’urbanisme « au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile ». Dans la seconde affaire (Civ. 3^e, 16 janv. 2020, FS-P+B+I, n° 19-13.645), la Cour de cassation tout en rejetant le pourvoi, a estimé que la cour d’appel a légalement justifié sa décision d’ordonner la démolition en retenant « qu’il existait un besoin social impérieux de préserver la sécurité des personnes exposées à un risque naturel d’inondation et d’éviter toute construction nouvelle ou reconstruction à l’intérieur des zones inondables soumises aux aléas les plus forts ».

Contentieux :

• Par un arrêt du 5 février 2020, le Conseil d’État a précisé́ les modalités de computation du délai du déféré́ préfectoral à l’égard de celui acquis après retrait d’une décision de retrait de permis de construire. Le juge suprême a précisé que « le retrait par l’autorité compétente d’une décision refusant un permis de construire ne rend pas le pétitionnaire titulaire d’un permis de construire tacite. L’autorité administrative doit statuer à nouveau sur la demande, le délai de nature à faire naître une décision tacite ne courant qu’à compter de la confirmation de cette demande par le pétitionnaire. Dans une telle hypothèse, pour l’application des dispositions de l’article L. 2131-l du code général des collectivités territoriales, il appartient à la commune d’informer le préfet de la confirmation de sa demande par le pétitionnaire, en lui indiquant sa date de réception. Le délai de deux mois imparti au préfet par les dispositions de l’article L. 2131-6 du même code court alors, sous réserve que le préfet soit en possession de l’entier dossier de demande, à compter de la date du permis tacite si le préfet a eu connaissance de la confirmation de la demande avant la naissance du permis. Dans le cas contraire, sous la même réserve que le préfet soit en possession de l’entier dossier de demande, le délai court à compter de la date à laquelle le préfet est informé par la commune de l’existence du permis tacite, soit par la transmission du certificat délivré le cas échéant par le maire en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, soit par la transmission, postérieurement à la naissance du permis, de la confirmation de sa demande par le pétitionnaire » (CE, 5 février 2020, n° 426160).

• Par un jugement du 3 décembre 2019, le tribunal administratif de Grenoble a précisé qu’il résulte de la nature d’une décision de sursis à statuer que l’autorité administrative n’examine pas la conformité d’un projet aux règles d’urbanisme en vigueur. Dès lors, le juge ne peut pas assortir sa décision d’une injonction de délivrance du permis de construire et ne peut assortir sa décision que d’une injonction de réexamen de la demande de permis de construire (TA Grenoble, 3 décembre 2019, n° 1705813).

Droit littoral :

• En vertu de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants». Interprétant cette disposition, la Cour administrative d’appel de Nantes a estimé que « le terrain d’assiette du projet est entouré à l’ouest, au nord et à l’est, de parcelles non bâties formant un vaste espace à vocation agricole, de part et d’autre de la rue de la rivière d’Auray, dans lequel il s’intègre. Si le requérant soutient que sa parcelle jouxte, au sud, un terrain qui supporte une maison d’habitation et est située dans la continuité de l’espace urbanisé du lieu-dit ” Le Guern ” dont il constitue ” l’extrémité septentrionale “, ce terrain en est, toutefois, séparé par un autre terrain, dépourvu de toute construction, qui s’étend depuis la voie publique jusqu’à ce vaste espace agricole » (CAA Nantes, 17 janvier 2020 n° 19NT00469).