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18mai 2020

Actualité règlementaire et jurisprudentielle : autorisations et certificats d'urbanisme, urbanisme commercial, lotissement, documents de planification, droit civil de l'urbanisme, contentieux...

ACTUALITÉ LÉGISLATIVE ET RÉGLEMENTAIRE

Cette dérogation ne concerne que des décisions non réglementaires portant sur des domaines déterminés comme l’aménagement du territoire et la politique de la ville ; l’environnement, l’agriculture et les forêts ou la construction, le logement et l’urbanisme.

Cette dérogation motivée doit répondre aux conditions cumulatives suivantes : « 1° être justifiée par un motif d’intérêt général et l’existence de circonstances locales ; 2° avoir pour effet d’alléger les démarches administratives, de réduire les délais de procédure ou de favoriser l’accès aux aides publiques ; 3° être compatible avec les engagements européens et internationaux de la France ; 4° ne pas porter atteinte aux intérêts de la défense ou à la sécurité des personnes et des biens, ni une atteinte disproportionnée aux objectifs poursuivis par les dispositions auxquelles il est dérogé ».

Formulaire 13406*07 : Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)

Formulaire 13409*07 : Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Formulaire 13404*07 : Déclaration préalable (construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire)

 

ACTUALITÉ JURISPRUDENTIELLE

Autorisations et certificats d’urbanisme : 

  • Par un arrêt en date du 11 mars 2020, le Conseil d’État vient de préciser que la « participation pour non-réalisation d’aires de stationnement doit être regardée, non comme une imposition, mais comme une participation que la loi, dans les limites qu’elle définit, autorise la commune à percevoir sur le bénéficiaire du permis de construire à raison des équipements publics dont la réalisation est rendue nécessaire par la construction. »

Il considère dès lors qu’« une telle participation doit être affectée au financement de la réalisation d’un parc public de stationnement dans le délai de cinq ans à compter de son paiement. Cette affectation implique le financement, par la commune, dans le délai imparti, d’un parc public de stationnement pour un montant égal ou supérieur à celui des participations perçues pour non-réalisation d’aires de stationnement ».

La juridiction suprême précise enfin que la preuve de l’affectation des sommes versées en vues de la réalisation d’aires de stationnement « doit être en principe établie par les documents budgétaires de la commune, dans le respect du cadre budgétaire et comptable applicable ; la commune peut cependant en justifier par tout moyen » (CE, 11 mars 2020, n° 421445)

  • Par un arrêt en date du 13 mars 2020, le Conseil d’État vient de préciser la portée de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme visant à préserver des constructions nouvelles les éléments existants présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique.

Le juge suprême précise que ces dispositions peuvent être invoqués uniquement lorsque les seuls projets « par leurs caractéristiques et aspect extérieur, portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain ». Le juge administratif prend notamment en considération les considérations esthétiques pour vérifier si le projet s’insère bien dans son environnement et rejette un moyen fondé sur « une baisse de l’ensoleillement » qui a pour conséquence, « d’altérer les conditions de fonctionnement selon les principes architecturaux dits bioclimatiques selon lesquelles elle a été réalisée en 1987, d’une maison implantée à proximité » (CE, 13 mars 2020, n°427408).

  • Par un arrêt en date du 3 avril 2020, le Conseil d’État a rappelé de nouveau que, « sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d’irrégularité la demande d’autorisation d’urbanisme ». Dès lors, la personne mandatée par l’assemblée générale des copropriétaires pour engager des travaux peut solliciter une autorisation d’urbanisme même si la décision de l’assemblée générale est contestée ultérieurement (CE, 3 avril 2020, n°422802)

 

  • Par un arrêt en date du 28 février 2020, la cour administrative d’appel de Versailles a considéré que les dispositions d’un cahier des charges de cession des terrains (CCCT) d’une zone d’aménagement concertée « ne sauraient prévaloir sur les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme communal, applicables à la zone UC dans la mesure où elles sont contraires à ces dernières». Le maire de la commune ne pouvait légalement fonder le refus de permis de construire sollicité sur la méconnaissance de ces dispositions du CCCT (CAA Versailles, 28 février 2020, n° 17VE02883)

 

Document d’urbanisme :

  • Pour rappel, l’article L. 174-6 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’article 34 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dispose que : « L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale intervenant après le 31 décembre 2015 ayant pour effet de remettre en application le document immédiatement antérieur, en application de l’article L. 600-12, peut remettre en vigueur, le cas échéant, le plan d’occupation des sols immédiatement antérieur. / Le plan d’occupation des sols immédiatement antérieur redevient applicable pour une durée de vingt-quatre mois à compter de la date de cette annulation ou de cette déclaration d’illégalité. Il ne peut durant cette période faire l’objet d’aucune procédure d’évolution. / A défaut de plan local d’urbanisme ou de carte communale exécutoire à l’issue de cette période, le règlement national d’urbanisme s’applique sur le territoire communal».

Dans le cadre d’un avis, le Conseil d’État est venu préciser que « ces dispositions prévoient que la remise en vigueur, prévue par l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme, d’un plan d’occupation des sols immédiatement antérieur au plan local d’urbanisme, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale annulé ou déclaré illégal ne rend celui-ci à nouveau applicable que pour une durée de vingt-quatre mois à compter de la décision d’annulation ou de la déclaration d’illégalité ». Le juge suprême est surtout venu préciser que « eu égard à l’objet et aux termes mêmes de l’article L. 174-6 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, qui ne prévoit aucune rétroactivité, le délai de vingt-quatre mois qu’il prévoit, qui est immédiatement applicable, y compris lorsque la décision prononçant l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale est intervenue avant son entrée en vigueur, ne commence à courir, pour les plans d’occupation des sols remis en vigueur par des annulations prononcées avant l’entrée en vigueur de la loi, qu’à la date de son entrée en vigueur » de la loi ELAN, soit le 25 novembre 2018 (CE, Avis, 3 avril 2020, n°436549).

Autrement posé, une commune dont le PLU a été annulé avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, soit le 25 novembre 2018, continuera d’appliquer le POS antérieur, jusqu’au 25 novembre 2020, à moins d’adopter dans l’intervalle un nouveau document d’urbanisme.

 

Urbanisme commercial :

  • Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité́ par le Conseil d’État, le Conseil constitutionnel a considéré que l’article L. 752-6 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 166 de la loi ELAN, est conforme à la Constitution. Cet article subordonne la délivrance d’une autorisation d’exploitation commerciale à la prise en considération de la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’établissement public de coopération intercommunale concerné. Le Conseil constitutionnel estime que le législateur, « en adoptant les dispositions contestées, a entendu renforcer le contrôle des commissions d’aménagement commercial sur la répartition territoriale des surfaces commerciales, afin de favoriser un meilleur aménagement du territoire et, en particulier, de lutter contre le déclin des centres-villes. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général» (Décision n° 2019-830 QPC du 12 mars 2020, [Délivrance des autorisations d’exploitation commerciale]).
  • Par un arrêt du 16 mars 2020, le Conseil d’État a refusé de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité au conseil constitutionnel concernant l’article L. 752-1-2 du code de commerce au motif que ces dispositions « ne portent pas, au regard de l’objectif d’intérêt général qui s’attache à un meilleur aménagement du territoire et, en particulier, à la lutte contre le déclin des centres-villes, une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre découlant de l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen» (CE, 16 mars 2020, n°434918). Pour rappel, cette disposition confère au représentant de l’État dans le département la possibilité de suspendre, pour une durée maximale de trois années, susceptible d’être prorogée pendant une année, l’enregistrement et l’examen par les commissions départementales d’aménagement commercial des demandes d’autorisation d’exploitation commerciale de projets de création ou d’extension des magasins de commerce de détail ou d’ensembles commerciaux excédant 1 000 m2 de surface de vente dont l’implantation est prévue à proximité d’un territoire couvert par une opération de revitalisation de territoire mentionnée à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, au regard des seuls effets économiques susceptibles d’être attendus de ces projets sur les territoires faisant l’objet de cette opération et notamment sur la préservation du tissu commercial qui y existe.
  • Par un arrêt du 25 mars 2020, le Conseil d’État a jugé que, conformément aux dispositions de l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme et de l’article L. 752-17 du code de commerce « l’avis de la Commission nationale d’aménagement commercial a désormais le caractère d’un acte préparatoire à la décision prise par l’autorité administrative sur la demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, seule décision susceptible de recours contentieux. Il en va ainsi que l’avis de la Commission nationale d’aménagement commercial soit favorable ou qu’il soit défavorable. Dans ce dernier cas, la décision susceptible de recours contentieux est la décision, le cas échéant implicite […], de rejet de la demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale » (CE, 25 mars 2020, n°409675).

 

Contentieux :

  • Par un arrêt en date du 3 avril 2020, le Conseil d’État a estimé qu’un requérant, dans des circonstances particulières, justifie d’un intérêt à agir fondé sur la qualité environnementale du site (CE, 3 avril 2020, n° 419139) : « Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que M. F…, propriétaire dans le lieu-dit ” Mezou Grannog ” de plusieurs parcelles non construites, dont une parcelle cadastrée AB n° 89 se trouvant à une centaine de mètres des terrains d’assiette des projets litigieux, se prévalait de ce que les constructions autorisées étaient de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance de son bien en ce qu’elles altéraient la qualité d’un site aux caractéristiques particulières, essentiellement naturel et identifié comme un espace remarquable au sens des dispositions de l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme, à l’intérieur duquel se trouvaient leurs terrains d’assiette et ses propres terrains». Le Conseil d’État estime donc qu’« en jugeant, dans les circonstances particulières qui lui étaient soumises, que M. F…, qui ne se bornait pas à invoquer de façon générale la qualité environnementale du site, ne se prévalait d’aucun intérêt lui donnant qualité pour contester les permis litigieux, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’une erreur de qualification juridique ».

 

Droit littoral :

  • Le Conseil d’État vient de rappeler qu’une « opération conduisant à étendre l’urbanisation d’un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d’une part, de caractère limité, et, d’autre part, justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme selon les critères qu’elles énumèrent».  Le juge suprême ajoute surtout que, « lorsqu’un schéma de cohérence territoriale ou un des autres schémas mentionnés par les dispositions du II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives qui précisent les conditions de l’extension de l’urbanisation dans l’espace proche du rivage dans lequel l’opération est envisagée, le caractère limité de l’urbanisation qui résulte de cette opération s’apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné » (CE, 11 mars 2020, n°419861).
  • Appliquant les dispositions de l’article L. 146-4 I du code de l’urbanisme, aujourd’hui codifiées à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, en matière d’extension de l’urbanisation, le Conseil d’État a estimé, par un arrêt en date du 3 avril 2020, qu’un « simple agrandissement d’une construction existante ne peut être regardé comme une extension de l’urbanisation» au sens de ces dispositions. Le projet portait en l’espèce sur un agrandissement en cause de 42 m2 d’une construction existante à usage d’habitation disposant initialement d’une surface hors œuvre nette de 105 m2 (CE, 3 avril 2020, n° 419139).
Cabinet Coudray Publié le 18/05/2020 dans # Veille juridique